別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
薩摩川内 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
薩摩川内 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真悟   TEL.
鑑定評価額 31,700,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 69,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 薩摩川内市西向田町２７６番
｢西向田町１８－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 373  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

ＲＣ2		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ中心的商業
地域		 北東25m国道、背面道 水道、ガス、下水 川内

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 川内駅北西方

1.2km		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 薩摩川内市の中心部に位置する国道沿いの商業地域。地域要因に目立った変化は特にないが、店舗の撤退が相次
ぎ、今後も空洞化が懸念される。宅地需要は低調で地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は薩摩川内市中心部及びその周辺における高価格帯の商業地域である。需要者の中心は事業目的の県内外に
おける法人等である。近隣地域周辺においては店舗撤退が相次ぐ一方で新規出店は少ない。市内における同価格帯の投
資は消極的であり土地需要は低調で、地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地の規模等まち
まちで見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 多数の取引事例を時系列的に分析し、規範性の高い事例を選択のうえ求められた比準価格は市場の実勢を反映した実証
的かつ客観的な価格である。一方、収益価格は当該地域において重視すべき価格であるが、元本価値に見合う賃料収入
が得られるほど賃貸市場は成熟しておらず、やや低位に求められたものと思料する。よって実証的価格である比準価格
を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　薩摩川内 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,300 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.0]		 [ 99.9]
100		 84,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 薩摩川内市の人口は減少傾向。県内景況は消
費、観光が回復、投資、雇用は横ばい、生産
、畜産が低迷。引き続き、物価高騰による影
響が注視される。

地域要因に目立った変化は特にないが、他の
商業地域への顧客の流出・分散化等から空洞
化が顕著で、土地需要は低調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 薩摩川内 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
４６２１５
-81816		 薩摩川内市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
b １２３０６
４６２１５
-91704		 薩摩川内市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.5m市道
、中間画地
（都） 商業

(80,400)
c １２３０３
４６２１５
-78117		 薩摩川内市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東7m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
d １２２１１
４６２１５
-94444		 薩摩川内市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西25m国道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,534  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
78,220 		 100
[  64.4]
121,460 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
121,000 
b (　           ) 
60,131  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
59,890 		 100
[  69.0]
86,797 
86,700 
c (　           ) 
86,904  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
86,556 		 100
[  99.4]
87,078 
87,000 
d (　           ) 
50,029  		 100
[ 105.0]		 [  97.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,456 		 100
[  54.0]
86,030 
85,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -46.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,700 円／㎡]  



薩摩川内 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,718,725 
3,208,722 
12,510,003 
11,649,000 
861,003 		 （　0.9490）
817,092 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     17,384,936 円　　　　（　     46,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
薩摩川内 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 230.94 Ｓ4 923.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 90 ％   400 ％   400 ％   373 ㎡      9.2 m x   37.4 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階～４階はフロア貸し事務所 ⑦有効率　  80.3 ％
の理由		 類似不動産の標準的な有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.94 
96.3 
222.40 
2,502 
556,445 		 6.0  3,338,670 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
230.94 
75.0 
173.21 
1,750 
303,118 		 2.0  606,236 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
230.94 
75.0 
173.21 
1,630 
282,332 		 2.0  564,664 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
923.76 
80.3 
742.03 

1,424,227 		 5,074,234 
0 
⑨年額支払賃料      1,424,227 円　×　12ヶ月　＝　      17,090,724 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     742.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分に担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,090,724 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,418,530 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,672,194 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,074,234 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,531 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,718,725 円　　　　（　        42,141 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 薩摩川内収６
　　　　-7		 2,120  
(   2,110) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]
2,301 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,508 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,502 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 薩摩川内収６
　　　　-8		 2,502  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]
2,715 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
薩摩川内 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 990,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 512,722 円  　　　       17,090,724　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      221,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,155,000 円  　　　　    165,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,208,722 円　（　　　　　　         8,602 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 165,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     923.76 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,649,000 円  
（　　　　　        31,231 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,718,725 円      
②総費用 3,208,722 円      
③純収益　①－② 12,510,003 円      
④建物等に帰属する純収益 11,649,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 861,003 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 817,092 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,191 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,384,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 薩摩川内 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　薩摩川内市西向田町２７６番
 3403000151843-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
薩摩川内 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
薩摩川内 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　柳元　健吾   TEL.
鑑定評価額 31,700,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 69,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 薩摩川内市西向田町２７６番
｢西向田町１８－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 373  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

ＲＣ2		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ中心的商業
地域		 北東25m国道、背面道 水道、ガス、下水 川内

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層の店舗付事務所ビルの敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 川内駅北西方

1.2km		 法令

規制		 （都） 商業
⑤地域要因の将
　来予測		 画地規模が小さい旧来型の商業地域である。商業地域の分散化による中心部の空洞化が進行し、顧客流出が著し
い状況下では当該地域に対する商業地需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗付事務所ビルの敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧川内市に形成された商業地域の存する圏域で、需要者の中心は県内法人、薩摩川内市内の個人事業者
等と考えられる。市中心部の商業地域であるため建物集積の程度は高いが、画地規模が小さい旧来型の商業地域である
ため大型店舗への顧客流出が著しい状況下にあっては、商業地需要も厳しいものがある。取引自体が少なく、需要の中
心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ２試算価格を得た。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から試算されており市場実態が反映されて
いる。一方、当該圏域では従来からの土地所有者の有効利用、自用建物の有効利用等、収益性の観点から投資採算性を
考慮したケースが少ないため、収益性と地価の関係性はやや希薄である。よって、本件では市場の特性に適合した比準
価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　薩摩川内 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,300 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.8]		 [ 99.9]
100		 84,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、物価高、税負担、国際紛争等、日
本経済への影響が懸念される状況が継続して
おり、先行きが見通せない状況にある。


現状格別な地域要因の変動は認められないが
、旧来型の商業地域であり、顧客の流出が大
きいため商業地需要は弱く、地価は下落傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 薩摩川内 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０８
４６２１５
-92161		 薩摩川内市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東25m国道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
b １２２０８
４６２１５
-92217		 薩摩川内市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西25m国道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
c １２２０４
４６２１５
-90219		 薩摩川内市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東5.8m市道
、北東4m、
二方路
（都） 商業

(80,348)
d １２３０６
４６２１５
-91704		 薩摩川内市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.5m市道
、中間画地
（都） 商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,146  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
88,720 		 100
[ 103.0]
86,136 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
86,000 
b (　           ) 
58,876  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
61,045 		 100
[  74.0]
82,493 
82,400 
c (　           ) 
63,636  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
62,300 		 100
[  63.8]
97,649 
97,600 
d (　           ) 
60,131  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
59,710 		 100
[  70.4]
84,815 
84,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     85,000 円／㎡]  



薩摩川内 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,640,009 
3,205,123 
12,434,886 
11,649,000 
785,886 		 （　0.9490）
745,806 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     15,868,213 円　　　　（　     42,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
薩摩川内 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 230.94 Ｓ4 923.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 90 ％   400 ％   400 ％   373 ㎡      9.2 m x   37.4 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階事務所のフロア貸しを想定 ⑦有効率　  80.3 ％
の理由		 類似不動産の標準的な有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.94 
96.3 
222.40 
2,496 
555,110 		 6.0  3,330,660 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
230.94 
75.0 
173.21 
1,720 
297,921 		 6.0  1,787,526 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
230.94 
75.0 
173.21 
1,620 
280,600 		 6.0  1,683,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
923.76 
80.3 
742.03 

1,414,231 		 8,485,386 
0 
⑨年額支払賃料      1,414,231 円　×　12ヶ月　＝　      16,970,772 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     742.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,970,772 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,408,574 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,562,198 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,485,386 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,811 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,640,009 円　　　　（　        41,930 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 薩摩川内収６
　　　　-7		 2,120  
(   2,110) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]
2,301 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,508 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,496 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 薩摩川内収６
　　　　-8		 2,502  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]
2,715 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
薩摩川内 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 990,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 509,123 円  　　　       16,970,772　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      221,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,155,000 円  　　　　    165,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,205,123 円　（　　　　　　         8,593 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 165,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     923.76 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,649,000 円  
（　　　　　        31,231 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,640,009 円      
②総費用 3,205,123 円      
③純収益　①－② 12,434,886 円      
④建物等に帰属する純収益 11,649,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 785,886 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 745,806 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,999 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,868,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 薩摩川内 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　薩摩川内市西向田町２７６番
 3403000151843-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考