令和6年1月15日　提出 指宿 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   指宿 -6 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　尚志   TEL.

鑑定評価額 1,150,000 円  １㎡当たりの価格 5,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 指宿市開聞川尻字中５６９４番 ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,252) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が密集する 既成住宅地域 南4.2m市道 水道 薩摩川尻 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   300 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．２ｍ 市道 交通 施設 薩摩川尻駅南西方 2.2km 法令 規制 （都）  (70,252) ⑤地域要因の将 　来予測 開聞岳東麓に位置する川尻海岸近くの既存の住宅地域。戸建住宅が連たんしているが、利便性の劣る住宅地域の ため、未利用地が多く、宅地需要は乏しい。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,150 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、開聞地区及びその周辺部の住宅地域。需要者の中心は、自己居住目的の地縁的選好性を有する個人が大 半を占めると考えられる。近隣地域は、漁港を中心として地域が形成されおり、緩傾斜地に家屋が建ち並んでいる。利 便性の劣る住宅地域であり、また圏域の人口減少及び高齢化による影響を受けて、宅地需要は乏しい。取引の中心とな る価格帯は、取引件数が少なく、規模・取引金額にバラツキがあり、見い出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的を主体とする戸建住宅が多い住宅地域で、収益目的のアパート等はなく、賃貸市場が未成熟で事例の収集が困 難なため収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、実際の取引で成立した価格より求めたもので、本件では 件数が少なく過去時点まで遡っているが、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、比準価格を採 用して、開聞地区の最近における住宅地の取引動向との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,250 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 開聞地区は、自然的条件に恵まれた農業主体 の地域。人口減少と高齢化の進行が早く、生 活利便性において劣るため宅地需要は乏しい 。 戸建住宅が連たんしている古くからの住宅地 域であるが、未利用地も多い。開聞地区の人 口減少の進行は早く、宅地需要は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％