令和6年1月15日　提出 指宿 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   指宿 -2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　尚志   TEL.

鑑定評価額 3,190,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 指宿市十二町字吉田３２７番６ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、畑地が混 在する古くからの住 宅地域 南西6m市道 水道、下水 指宿 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 指宿駅北西方 1.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の住宅地域。地域内における道路の配置は不均衡で、街路条件は劣る。ところどころ農地が散見され、 宅地需要は低調である。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、指宿市の中心市街地及びその周辺部の住宅地域。需要者の中心は、自己居住目的の市内事業所に勤務す る給与所得者及び地縁的選好性を有する個人と考えられる。近隣地域は、旧来からの住宅地域で、面的整備がされてお らず、道路の配置も不均衡で、農地も散見される。宅地需要は低調で、新築の戸建物件は見られない。取引の中心とな る価格帯は、土地で３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的を主体とする戸建住宅を中心とした住宅地域で、収益目的のアパート等はなく、賃貸市場が未成熟で事例の収 集が困難なため収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、実際の取引で成立した価格より求めたもので、市 場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　指宿 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [115.5] [104.0] 100 16,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 行動制限緩和で宿泊客は回復したが、人手不 足で遅れがみられた。用途地域の北側と土地 区画整理事業区域以外、市全体の宅地需要は 低調である。 面的整備はなされておらず、街路条件は劣る 。また周辺に農地や未利用地も散見され、宅 地需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％