令和6年1月12日　提出 出水 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   出水 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL.

鑑定評価額 8,670,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 出水市昭和町６１番２ ｢昭和町１４－５｣ ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:1.5 店舗兼事務所 Ｓ2 中低層店舗、金融機 関等が建ち並ぶ商業 地域 北東15m国道 水道、ガス、下水 出水 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 出水駅西方 500m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 駅等に近い商業地域である。一定の繁華性は維持しているが、大型商業施設が立地する余地はなく、他自治体を も商圏とする大型店舗も存在しないことから、需要は散発的である。今後も衰退傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、出水市内の商業地域、混在住宅地域と判定した。需要者の中心は、出水市への進出を計画する各種事業 者である。当該地域は幹線国道沿いで通行量は多いものの、インターチェンジ周辺等の他自治体をも商圏とする大型店 舗が立地する商業地域と比較した際の需要者からの選好性に劣る。需要は減退傾向にあり、地価も下落傾向にある。需 要の中心となる価格帯は、土地の規模、建物の用途等によりばらつきが大きく、見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本件では同一国道沿いの取引時点の比較的新しい事例からの査定価格を標準に決定しており、説得力に特 に優る。なお、収益価格は、賃貸市場が未成熟で、賃貸事例の収集が困難であることから、求めることができなかった 。本件では、分科会における広域的な検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周辺自治体からの転入や一部地域で店舗進出 も見られるが、旧来からの住宅地域等を中心 に、需要が散発的な地域も多く、全体として は地価下落傾向。 出水駅等に近い商業地域で、一定の繁華性を 維持しているものの、より交通利便性等に優 る他の商業地域との競合により、衰退傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％