令和6年1月15日　提出 阿久根 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿久根 -2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　山口　幸太郎   TEL.

鑑定評価額 3,950,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿久根市波留字濱田１８０９番１外 ②地積 　(㎡) 416   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 台形 1:2.5 住宅 Ｗ1 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南東4.1m市道 水道 阿久根 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   400 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 阿久根駅南東方 1.5km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地周辺の既成住宅地域である。今後も現在の住環境を維持すると思われる。過疎化・住民の高齢化の影響等 により宅地需要は低調、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地周辺部及び郊外の住宅地域一円である。需要者は阿久根市に血縁・地縁を有する個人が中心である 。地域内は中小規模一般住宅が多く、農地や空地も見られる戸建住宅地域である。街路条件が劣るため、地域内での宅 地開発は少ない。少子化及び住民の高齢化の進行、並びに地域経済の停滞よる影響もあり、同一需給圏内の宅地需要は 低調である。需要の中心となる価格帯は土地が３００㎡で３００万円前後であり、新築の戸建物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域はアパートなどの収益物件も見られるが、投下資本に見合った適正な賃料の授受が行われているとは言い難い 。第１種低層住居専用地域で容積率が低く、収益物件の合理的な経営は困難であり、収益還元法の適用は断念した。一 方、比準価格は同一需給圏内の類似地域内に存する信頼性の高い事例を標準に決定しており、最近の市場動向を反映す る実証的価格である。本件では比準価格を中心に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　出水 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [128.0] [101.9] 100 10,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,750 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿久根市の人口は、少子高齢化の影響を受け 減少傾向。新型コロナの影響で外国人労働者 も激減し、水産業関係の景況は芳しくない。 地域住民の高齢化が進行しており、地域は衰 退傾向にある。宅地に対する需要は低調で、 地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％