令和6年1月15日　提出 枕崎 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枕崎 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　大吉　修郎   TEL.

鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枕崎市東本町１０番 ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼共同住宅 Ｓ4 各種小売店舗が建ち 並ぶ駅前の商業地域 西20m県道 水道、下水 枕崎 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗共同住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 枕崎駅西方 120m 法令 規制 （都） 商業 ⑤地域要因の将 　来予測 枕崎駅近辺の商業地域である。立地条件は良いが、近隣の大型商業施設に顧客は流出し地域内では空き店舗も存 る状況となっている。商業地域としては衰退傾向にあり、地価は下落している。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、枕崎市の中心商業地域及び地区内の路線商業地域である。需要者は同一需給圏内の個人事業者、県内の 法人等である。背後人口は減少傾向で、地域内での新規店舗の進出もなく、地域はやや衰退している。枕崎市は薩摩半 島南端部に位置し、地区外からの顧客の流入が期待できず、商業地としての需要は減退、空き店舗、空地も散見され、 地価は下落傾向と判断する。取引は、土地規模、建物規模・用途が様々で需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格が求められた。当地域は市中心商業地域であるが、自用物件が主体となっており、賃貸市場は未成 熟で賃料水準も低く、純収益がマイナスとなり、収益還元法が適用できなかった。したがって、自用目的の取引が主体 であることを考慮し、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を標準とし、収益価格が求められなかったことをも勘 案し、さらに広域的な検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 枕崎市の人口は減少傾向で、宅地需要は弱い 。薩摩半島南端部に位置し、市外からの入り 込みもなく、地価は商業地、住宅地ともに下 落傾向である。 過疎化、高齢化の影響を受けて背後人口は減 少が続く。その影響を受けて市内でも新規店 舗の進出もほとんど見られず、地価は下落傾 向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.1 ％  ％