令和6年1月15日　提出 鹿屋 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿屋 5-3 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 8,720,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿屋市西原１丁目１０９５０番６ ｢西原１－１２－２６｣ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、事務所等 が混在する商業地域 北西15m国道 水道、下水 志布志 28.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 西原停南西方近接 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、国道沿いに小売店舗、事業所等が混在する商業地域である。比較的規模が小さい区画が多く、量販 店等の進出は想定しにくい。地価は若干の下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西原地区を中心とした鹿屋市全域の商業地域である。需要に係る典型的な市場参加者は、飲食、物販、 サービス店舗として自己使用することを目的とした個人事業主であると判定した。同一需給圏内の土地需要は堅調では あるものの、鹿屋市においては幹線道路沿いの各商業地域に商圏が分散化し、競合する傾向が見られる。従って、土地 価格は若干の下落基調であると判断した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内においては賃貸市場は未成熟で、想定される土地取引は自己使用目的が中心である。投資目的の土地取引 は想定しづらく、収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法においては、対象標準地との類似性が高い取引事例を 収集し比準し得たので、実勢を反映した試算価格が得られた。したがって、本件では比準価格を採用し、代表標準地と の検討及び単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,300 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [103.0] 100 [200.0] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿屋市の人口は平成１２年をピークに減少傾 向である。同市全体では衰退傾向であるが、 寿地区等の中心部では住宅・商業施設が多く 集積している。 小売店舗、事業所等が混在する商業地域であ る。一定の土地需要はあるものの、商圏の分 散化により、地価は若干の下落基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　+100.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％