令和6年1月15日　提出 鹿屋 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿屋 5-2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 4,400,000 円  １㎡当たりの価格 42,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿屋市大手町７２８９番６ ｢大手町３－１８－２｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅、金融機 関等が混在する商業 地域 南東21.5m国道 水道、下水 志布志 27.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２１．５ｍ国道 交通 施設 鹿屋停北西方近接 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、店舗兼住宅、金融機関等が混在する商業地域である。商圏及び顧客の分散化等により、当該商業地 域への需要は弱く、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿屋市大手町及びその周辺の幹線道路沿いの商業地域一円と判定した。需要に係る典型的な市場参加者 は、当該地域に地縁・血縁を有する個人事業者及び法人であると判定した。当該地域は鹿屋市のリナシティを中心とす る再開発にも拘わらず、商圏の分散化や他の路線商業地域との競合・競争力の低下等により衰退傾向であり、多くの空 き店舗が見られる。需要の中心となる価格帯は取引面積、用途等により一様ではなく把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内においては、自己使用目的の小規模店舗が多く、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用はで きなかった。取引事例比較法においては、対象標準地との類似性が高い取引事例を収集し適切に比準することができた ので、妥当な試算価格となった。したがって鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映する比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,300 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [103.0] 100 [121.0] [100.0] 100 41,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿屋市の人口は平成１２年をピークに減少傾 向である。同市全体では衰退傾向であるが、 寿地区等の中心部では住宅・商業施設が多く 集積している。 大規模商業施設の向かい側に位置する商業地 域であり、小売店舗の立地が可能であるが、 商圏の分散化等により衰退傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％