令和6年1月15日　提出 鹿屋 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿屋 -8 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　木下　登   TEL.

鑑定評価額 1,840,000 円  １㎡当たりの価格 8,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿屋市吾平町麓字喜子田３３９０番４外 ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が見られる 利便性の良い既成住 宅地域 北東6.5m市道 水道 志布志 28.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 志布志駅南西方 28.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　従来からの一般住宅が建ち並ぶ吾平町麓の居住環境等に大きな変更は無い。今後も現在の地域性を維持してい くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,150 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、吾平町麓及びその周辺の上名等の住宅地域。需要者は、吾平町その周辺に在住の自己居住目的の給与 所得者、個人事業主が中心である。吾平町中心部で古くからの住宅が多い。当該圏域へ他からの流入は少なく、空き家 や未利用地が散見され、全体的に需要は低迷している。需要の中心価格帯は、土地、古家付き土地ともに規模等により 異なるが１００万円から３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏内の吾平町上名、下名の類似地域において住宅地の取引事例を収集した。比準価格は主に自己居住目的の 取引から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格である。戸建住宅中心の既存の住宅地域であり、元本に 見合う賃料が得られず収益目的の取引は殆ど見られないため、収益価格の試算は断念した。従って比準価格を標準に、 代表標準地や取引動向等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　肝付 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [106.0] 100 [ 94.1] [102.0] 100 8,130  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,250 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　鹿屋市吾平町の人口は減少、世帯数は減少 傾向にある。高齢化の影響等から空き家や未 利用地が見られ、宅地需要は低迷している。 　麓の古くからの住宅地域に大きな変動要因 は見られない。空家や未利用地が散見される 等、宅地需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％