令和6年1月15日　提出 鹿屋 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿屋 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 9,540,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿屋市寿３丁目３１４１番２６ ｢寿３－５－３１｣ ②地積 　(㎡) 413   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 北5m市道 水道、下水 志布志 25.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 警察署前停北西方 230m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅を中心に共同住宅等が介在する住宅地域である。生活利便性が良好で土地需要は堅 調であり、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿屋市寿地区及びその周辺の低層住宅に適した住宅地域一円である。需要に係る典型的な市場参加者は 、市内に勤務する給与所得者を中心とする個人であると判定した。当該地域は、寿地区の幹線道路沿いに集積した路線 商業地域の背後にあり、利便性の高い住宅地域となっている。土地需要は堅調であり地価は強含みで推移している。需 要の中心は、土地で８００万円～１０００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は鹿屋市寿地区において現実に成立した取引価格を価格査定の根拠としており、実勢を反映した実証的な価格 である。一方、同一需給圏内においては自己使用目的の需要が中心であり、経済合理性のある賃貸事例を収集すること が困難であることから、収益還元法の適用は断念した。したがって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [ 90.9] [100.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿屋市の人口は平成１２年をピークに減少傾 向である。同市全体では衰退傾向であるが、 寿地区等の中心部では住宅・商業施設が多く 集積している。 寿地区の中心市街地背後に位置する既存の住 宅地域であり、生活利便性が良好である。土 地需要は堅調であり、地価は強含みで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％