令和6年1月15日　提出 鹿屋 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿屋 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 6,330,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿屋市西原２丁目２９９番２ ｢西原２－２４－１９｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ住宅地域 北東7.8m市道 水道、下水 志布志 29.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７．８ｍ 市道 交通 施設 雲雀丘停南東方 250m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 西原地区に所在する中規模一般住宅を中心とする既成の住宅地域である。当該地域は優良な住環境を備えている ことから土地に対する需要は堅調であり、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿屋市中心部から西側に位置する西原地区を中心に戸建住宅に適した住宅地域一円であると判定した。 需要に係る典型的な市場参加者は、当該地域に地縁的選好性を有する自己所有目的の個人であり、なかでも比較的若い 世代の給与所得者層が中心である。当該地域は鹿屋市内でも中心部に近く生活利便性が優ることから、土地需要は堅調 であり、地価は強含みで推移している。需要の中心は３００㎡程度の土地で５００～７００万円程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は鹿屋市西原地区において現実に成立した取引価格を価格査定の根拠としており、実勢を反映した実証的な価 格である。一方、同一需給圏内においては自己使用目的の需要が中心であり、投資目的の不動産は限定的であることか ら、収益還元法の適用は断念した。したがって、本件では実際の市場を反映した実証的な価格である比準価格を採用し 、広域的な価格水準の検討及び単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿屋市の人口は平成１２年をピークに減少傾 向である。同市全体では衰退傾向であるが、 寿地区等の中心部では住宅・商業施設が多く 集積している。 近隣地域は、西原地区に所在する既存の住宅 地域である。優良な住環境により需要は堅調 であり、地価は強含みで推移するものと予測 する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％