令和6年1月15日　提出 鹿児島 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 9-4 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩切　正廣   TEL.

鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 98,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市錦江町２４番１２ ｢錦江町１０－３７｣ ②地積 　(㎡) 1,649   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 居住誘導区域 1:1.5 工場 低層中規模事務所、 工場等が混在する工 業地域 西15m市道 水道、ガス、下水 鹿児島中央 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層事務所兼工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     1,640 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 鹿児島中央駅南東方 3.1km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 錦江町の工場兼事務所等が建ち並ぶ準工業地域である。市街地中心部に比較的近い工業地としての優位性があり 、土地需要は堅調である。地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事務所兼工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市の臨海部に広がる工業地域一円。当該地域は臨海部に工場兼事務所等が見られる地域で、市街 地中心部に比較的近い工業地としての優位性があり、宅地需要は堅調である。需要者の中心は、各種工場兼事務所の所 有を指向する県内外の法人である。中心となる価格帯は、土地の規模、建物の規模・構造・用途により異なり見いだせ ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では事務所や工場等の建物はほとんど自用であり、賃貸市場が未成熟で適切な賃貸事例が収集できないため収 益還元法は適用しない。原価法は既成市街地のため適用できなかった。比準価格は現実の不動産市場における取引価格 を基に試算されたもので、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有している。したがって、広域的な検討を踏まえ 、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や資源価格上昇等による物価高や実質所 得の減少の影響から個人消費には勢いがなく 、景気の先行きには不透明感が見られる。 工場兼事務所等が建ち並ぶ準工業地域である 。工場地として市街地中心部に近いという優 位性により土地需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％