令和6年1月15日　提出 鹿児島 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 9-3 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳山　哲朗   TEL.

鑑定評価額 44,100,000 円  １㎡当たりの価格 22,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市七ツ島１丁目４番１１ ②地積 　(㎡) 1,979   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3 工場兼事務所 中規模の工場、事業 所等が建ち並ぶ工業 団地 東20m市道 水道、下水 五位野 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 五位野駅南東方 1.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場等が集積している鹿児島市南部の工業地帯で、今後も同様の特性を維持すると予測する。比較的安価な当該 地域の工業地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、七ツ島地区を中心とした鹿児島市南部臨海部の工業地域一円が圏域である。需要者の中心は、自用の工 場、事業所等を求める県内外の法人事業者である。臨海工業地としては最南端に位置するが、安価で主要幹線道路に近 い当該地域の工業地需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、業 種、業態により異なるため、把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算においては、鹿児島市南部臨海部の工業地域を中心に、同一需給圏内の類似地域おいて信頼性のある取 引事例を収集し得た。従って、比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、対象不動産周辺は 自用の工場や事業所等を主とした工業地域で、賃貸市場が未成熟のため、収益性に乏しいことから収益還元法の適用は 断念した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [128.4] [100.0] 100 22,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善する下で、緩やかな回 復が続くことが期待される。また、物価上昇 や中東地域をめぐる情勢等の影響に十分注意 する必要がある。 市南部臨海部の工業地域で、地域要因に変動 はない。安価で主要幹線道路に近い当該地域 の工業地需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％