令和6年1月14日　提出 鹿児島 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 9-2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　将   TEL.

鑑定評価額 47,700,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市南栄２丁目７番５ ②地積 　(㎡) 1,650   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場兼事務所 中小規模の鉄工関連 工場が建ち並ぶ工業 地域 北東12m市道 水道、ガス、下水 谷山 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 谷山駅南東方 1.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場を中心に物流倉庫等も見られる鹿児島市南部の工業地域。供給は少ないものの、地価の割安感や物流用地の 需要の高まり等から潜在的な需要は強く、地価は強含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、南栄、谷山港、七ツ島等の市内南部の工業地域一円と判定した。典型的需要者は、地元法人事業者や 纏まった画地については全国展開の物流業務企業が想定される。供給は少ないが、近年の電子商取引の増加や２０２４ 年問題等から物流用地の潜在的な需要は強く、地価は上昇傾向で推移している。土地の中心価格帯は規模、建物の用途 等によりまちまちであり見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏内の南栄、谷山港、七ツ島の工業地の取引事例を収集した。近隣地域周辺は、自用の工場等が主体の工業 地域であり、経済合理的な賃貸市場は形成されていないことから収益還元法の試算は割愛した。よって、最近の市場動 向、実勢を反映した比準価格を基に、広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿児島市は人口は減少傾向にあるが世帯数は 増加傾向にある。国内外の金利動向、建築費 の高騰が不動産市場に与える影響に注視が必 要である。 鹿児島市南部の臨海工業地域に存し、土地の 供給は少ないが物流用地を始め潜在的な需要 は堅調であり地価は強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％