別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
鹿児島 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 5-34 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　将   TEL.
鑑定評価額 204,000,000 円  １㎡当たりの価格 315,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市上荒田町３８番３外
｢上荒田町３８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 648  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6		 店舗、事務所、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 南東28m市道、北東側道 水道、ガス、下水 鹿児島中央

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 中高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２８ｍ市道 交通

施設		 鹿児島中央駅南方

1.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市立病院前の商業地域。店舗、事務所としての需要に加え、纏まった画地規模は共同住宅用地としての引き合い
が強い。人口、世帯数ともに増加傾向にあり、地価は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    317,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    169,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、上荒田、荒田、下荒田地区を中心とした商業地域一円。典型的需要者は、法人事業者で、纏まった画
地規模についてはマンション開発業者等が想定される。当該地域は鹿児島市内において比較的繁華性が高い地域で、か
つ、電停に近接し鹿児島中央駅も程近く生活利便性も高いことから商業系及び住宅系ともに需要は堅調で地価は強含み
で推移している。土地の中心価格帯は規模、建物の用途等によりまちまちであり見い出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　同一需給圏内の商業地の取引事例を収集した。比準価格は市場の実態を反映した規範性の高い価格である。一方、貸
店舗、貸事務所は認められるものの、元本価値に見合う家賃収入が見込めず、収益価格は低位に試算された。よって、
比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-11                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    342,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 [103.0]
100		 315,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    306,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鹿児島市は人口は減少傾向にあるが世帯数は
増加傾向にある。国内外の金利動向、建築費
の高騰が不動産市場に与える影響に注視が必
要である。

市立病院前の商業地域。店舗、事務所等の堅
調な需要に加え、生活利便性も高いことから
マンション購入希望者も多く地価は強含みで
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１１０
４６２０１
-80018		 鹿児島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東27.3m市
道、北西4m、
南西7m、
三方路
近商

(98,200)
b １２２０１
４６２０１
-82014		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東24m市道、
北西7m、
二方路
近商

(100,200)
c １２２０１
４６２０１
-82398		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d １２３０４
４６２０１
-88869		 鹿児島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
南東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,411)
e １２２１２
４６２０１
-86821		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東25.5m市
道、中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
247,043  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
255,438 		 100
[  83.0]
307,757 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
317,000 
b (　           ) 
269,293  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
279,751 		 100
[  91.1]
307,081 
316,000 
c (　           ) 
362,929  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.0]
295,927 		 100
[  94.1]
314,481 
324,000 
d (　           ) 
320,885  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
314,654 		 100
[  97.9]
321,403 
331,000 
e (　           ) 
312,766  		 100
[  80.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
416,473 		 100
[ 130.0]
320,364 
330,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e その他

 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    317,000 円／㎡]  



鹿児島 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,841,751 
10,705,835 
39,135,916 
33,733,500 
5,402,416 		 （　0.9504）
5,134,456 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    109,243,745 円　　　　（　    169,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 310.10 ＲＣ8 2,441.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   648 ㎡     23.0 m x   28.5 m  前面道路：市道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階はフロア貸し事務所、３階以上は住宅で平均専有面積約４２㎡を想定 ⑦有効率　  93.2 ％
の理由		 用途、規模等が類似する建物を参考とした
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
242.72 
82.2 
199.52 
3,545 
707,298 		 4.0  2,829,192 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
308.50 
96.1 
296.47 
2,481 
735,542 		 3.0  2,206,626 
0.0  0 

 3～ 8		 住宅
310.10 
95.6 
296.46 
1,730 
512,876 		 2.0  1,025,752 
0.0  0 
塔屋
  ～  
30.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,441.82 
93.2 
2,274.75 

4,520,096 		 11,190,330 
0 
⑨年額支払賃料      4,520,096 円　×　12ヶ月　＝　      54,241,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,274.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,241,152 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,502,016 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,739,136 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,190,330 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         102,615 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,841,751 円　　　　（　        76,916 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-208		 4,026  
(   4,016) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,834 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,557 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,545 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-192		 2,954  
(   2,946) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,273 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,138,000 円  　　　　    523,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,627,235 円  　　　       54,241,152　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      449,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,445,500 円  　　　　    523,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       523,000 円  　　　　    523,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       523,000 円  　　　　    523,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,705,835 円　（　　　　　　        16,521 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 523,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　   2,441.82 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,733,500 円  
（　　　　　        52,058 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,841,751 円      
②総費用 10,705,835 円      
③純収益　①－② 39,135,916 円      
④建物等に帰属する純収益 33,733,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,402,416 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,134,456 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,924 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    109,243,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     169,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市上荒田町３８番３
 3400000300720-0000
2 　鹿児島市上荒田町３８番４
 3400000300721-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿児島 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 5-34 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.
鑑定評価額 204,000,000 円  １㎡当たりの価格 315,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市上荒田町３８番３外
｢上荒田町３８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 648  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6		 店舗、事務所、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 南東28m市道、北東側道 水道、ガス、下水 鹿児島中央

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗・事務所・共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２８ｍ市道 交通

施設		 鹿児島中央駅南方

1.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 鹿児島中央駅に比較的近い鹿児島市電２系統沿いの商業地域である。市立病院及び市交通局の移転に伴い商業施
設の集積が進んだ。利便性が高く地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗・事務所・共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    159,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、上荒田地区を中心とした既成市街地に形成された商業地域一円である。需要に係る典型的な市場参加者
は、法人事業者やマンション開発業者等であると判定した。市立病院や交通局の移転に伴い、商業施設、マンション等
の集積が進み成熟しつつある地域であるので、当該地域の需要は旺盛であり、地価は堅調に推移している。需要の中心
となる価格帯は、土地の規模、業種、業態により異なるため把握するのが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内で現実に成立した取引価格を価格査定の根拠としており、実勢を反映した説得力を有する価格
である。一方、収益価格は典型的な需要者が実際に投資採算を考慮する際参考とする手法であるが、必ずしも投資採算
に見合う賃料水準とはなっておらず、低位に求められた。本件では実証的な価格で規範力の高い比準価格を重視し、収
益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡を考慮しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-11                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    342,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[114.7]		 [103.0]
100		 316,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    306,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後の経済活動の再開、市中心部や各
拠点の再開発等により、宅地需要は旺盛であ
り、地価は堅調に推移している。


周辺では公共機関の転入に伴い、生活関連の
商業施設やマンション等が集積している。需
要は堅調で、地価は強含み傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１０
４６２０１
-82192		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7.5m市道
、中間画地
商業

(90,400)
b １２２０１
４６２０１
-82014		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東24m市道、
北西7m、
二方路
近商

(100,200)
c １２２０１
４６２０１
-82401		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東35m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d １２２０３
４６２０１
-76854		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西25m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
e １２３０７
４６２０１
-86935		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
北東6m、角地
商業

(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
298,746  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
298,746 		 100
[  94.0]
317,815 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
327,000 
b (　           ) 
269,293  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
279,751 		 100
[  88.3]
316,819 
326,000 
c (　           ) 
302,495  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
320,040 		 100
[  99.0]
323,273 
333,000 
d (　           ) 
237,118  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
246,509 		 100
[  87.3]
282,370 
291,000 
e (　           ) 
297,853  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
296,101 		 100
[  94.0]
315,001 
324,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    320,000 円／㎡]  



鹿児島 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を把握できず、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,946,544 
12,894,075 
42,052,469 
36,958,500 
5,093,969 		 （　0.9504）
4,841,308 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    103,006,553 円　　　　（　    159,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 310.10 ＲＣ8 2,441.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   648 ㎡     23.0 m x   28.5 m  前面道路：市道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸）２階：事務所（フロア貸）３～８階：住宅（１ＬＤＫ、４２㎡） ⑦有効率　  93.2 ％
の理由		 用途、規模等が類似する建物を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
242.72 
82.2 
199.52 
3,277 
653,827 		 4.0  2,615,308 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
308.50 
96.1 
296.47 
2,272 
673,580 		 3.0  2,020,740 
0.0  0 

 3～ 8		 住宅
310.10 
95.6 
296.46 
1,800 
533,628 		 2.0  1,067,256 
0.0  0 
塔屋
  ～  
30.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,441.82 
93.2 
2,274.75 

4,529,175 		 11,039,584 
0 
⑨年額支払賃料      4,529,175 円　×　12ヶ月　＝　      54,350,100 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　   2,274.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,459,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種、同規模の建物として標準的な金額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,809,500 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,964,189 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,845,311 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,039,584 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         101,233 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,946,544 円　　　　（　        84,794 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-156		 3,015  
(   3,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,350 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,288 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,277 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-107		 2,903  
(   2,889) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
3,226 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,438,000 円  　　　　    573,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,990,475 円  　　　       59,809,500　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      449,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,870,500 円  　　　　    573,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       573,000 円  　　　　    573,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       573,000 円  　　　　    573,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,894,075 円　（　　　　　　        19,898 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 573,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　   2,441.82 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,958,500 円  
（　　　　　        57,035 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,946,544 円      
②総費用 12,894,075 円      
③純収益　①－② 42,052,469 円      
④建物等に帰属する純収益 36,958,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,093,969 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,841,308 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,471 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    103,006,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     159,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市上荒田町３８番３
 3400000300720-0000
2 　鹿児島市上荒田町３８番４
 3400000300721-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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16 　
17 　
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19 　
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29 　
30 　
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39 　
40 　
41 　
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43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考