令和6年1月14日　提出 鹿児島 5-31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 5-31 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　将   TEL.

鑑定評価額 160,000,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市東開町字東開４番１１３ ②地積 　(㎡) 1,238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 特別用途地区 地区計画等 1:1.5 店舗 Ｓ1 飲食店、自動車販売 店等が建ち並ぶ路線 商業地域 北西25.8m県道 水道、ガス、下水 宇宿 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南   350 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５．８ｍ県道 交通 施設 宇宿駅南西方 1.5km 法令 規制 工業 (60,200) 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 産業道路沿いの路線商業地域で、地域的には当面現状のままで推移するものと思われる。当該地域は交通量が多 く、安定的な顧客の量を確保できることから商業地としての需要は堅調で、地価は強含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、鹿児島市南部の路線商業地域を中心に、周辺の商業地域一帯。典型的需要者は、ロードサイド型店舗 用地の取得を目的とする全国展開の企業や県内の有力企業である。当該地域は店舗の連担性が高く、また、県内におい て交通量が多い地域で、安定的な顧客の量を確保できることから商業地としての需要は堅調で、地価は強含みで推移し ている。土地の中心価格帯は規模、建物の用途等によりまちまちであり見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺は、自用の低層店舗が主体の路線商業地域であり、経済合理的な賃貸市場は形成されていないことから 収益還元法の試算は割愛した。よって、最近の市場動向、実勢を反映した比準価格を基に、代表標準地との検討も踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 5-14                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [116.6] [100.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿児島市は人口は減少傾向にあるが世帯数は 増加傾向にある。国内外の金利動向、建築費 の高騰が不動産市場に与える影響に注視が必 要である。 産業道路沿いの路線商業地域。交通量や店舗 の連担性も良好であることから土地需要は堅 調で、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％