令和6年1月15日　提出 鹿児島 5-28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 5-28 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　尚志   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市郡山町１４１９番５外 (郡山中央６７街区７外) ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） 1:1.2 店舗兼共同住宅 Ｓ2 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ路線商業 地域 南東20m国道 水道 伊集院 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 伊集院駅北東方 11.0km 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鹿児島市北西部郊外の幹線道路沿いの商業地域。幹線道路沿いに生活利便施設が見られるが、背後人口の減少な ど繁華性は劣る。不動産取引は少なく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧郡山町及びその周辺部の近隣商業及び商住混在地域。需要者の中心は、商業収益目的の地縁的選好性 を有する個人事業主及び法人と考えられる。郡山中心市街地は、現在土地区画整理事業が進行中で、幹線道路沿いに店 舗、飲食店等が立地しているが、店舗密度は低い。背後人口の減少もあり、宅地需要は乏しく、地価は下落傾向である 。取引の中心となる価格帯は、規模・用途によってバラツキがあり、見い出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の建物がほとんどで、投資目的に建設された店舗、事務所等は少なく、賃貸市場は未成熟であることから収益 還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、実際の取引で成立した取引価格より求めたもので、市場の実態を反映 した説得力のある価格である。したがって、比準価格を採用して、鹿児島市北部の最近における商業地の価格動向との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 行動制限緩和を受けて、経済活動は持ち直し ている。旧鹿児島市南部の住宅地域は強含み で推移している。工業地域も不動産取引が増 加している。 国道沿いに生活利便施設が立地しているが、 他地域からの流入も見られず、商況は厳しい 。新規出店もなく、宅地需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％