別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿児島 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 5-25 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.
鑑定評価額 250,000,000 円  １㎡当たりの価格 910,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市中央町４番３３外
 ②地積
　(㎡)		 275  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
1:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F1B		 店舗兼事務所ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南東36m県道、北東側道 水道、ガス、下水 鹿児島中央

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    18 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 鹿児島中央駅北東方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 鹿児島中央駅西口の再開発により商業集積度が一層高まっていることから、駅利用の県外入込客に加え県内客の
集客も期待できることから、店舗用地の需要は当面堅調な状態が予想される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    940,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    838,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心部において繁華性の高い商業地域一円である。典型的需要者層は店舗兼事務所、共同住宅等の
取得を企図する県内外の法人又は分譲マンション開発業者等が見込まれる。行動制限の緩和により鹿児島市内の繁華街
の人流は回復傾向にある。そのため、サービス業等を対象にする商業地の活性化が期待され、なかでも立地条件に優る
駅前商業地の地価は上昇基調にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は鹿児島中央駅周辺で実際に成立した取引事例を中心に採用し検討のうえ求めた価格であり、市場の実勢を反
映した実証的な価格である。一方、駅前ロータリーに接続した幹線沿いに立地して投資用不動産が建ち並ぶ地域である
ことから、需要者層が投資対象として収益性を物件取得の判断材料として重視することから市場の実勢を反映した比準
価格を中心に収益価格を比較考量し、広域的な土地価格水準の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    899,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心商業地はコロナ感染症対策の行動制限が
緩和され人流の回復も顕著で、繁華街も賑わ
いが戻ってきており本来の状態に回復してい
る。

鹿児島中央駅西口の再開発により、駅周辺の
集客力は益々向上している。店舗用地需要も
客足の回復を見越して回復基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
４６２０１
-91416		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6.5m市道、
中間画地
商業

(100,390)
b １２３０３
４６２０１
-77765		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7m市道、
中間画地
近商

(90,400)
c １２２１２
４６２０１
-86696		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
d １２２１０
４６２０１
-76882		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
南西4m、角地
商業

(100,480)
e １２２１０
４６２０１
-76737		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
639,059  		 100
[ 110.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
589,677 		 100
[  69.0]
854,604 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
855,000 
b (　           ) 
544,483  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
537,677 		 100
[  59.1]
909,775 
910,000 
c (　           ) 
690,413  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
710,435 		 100
[  70.0]
1,014,907 
1,010,000 
d (　           ) 
618,568  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
619,769 		 100
[  70.4]
880,354 
880,000 
e (　           ) 
582,540  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
582,540 		 100
[  50.2]
1,160,438 
1,160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -22.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    940,000 円／㎡]  



鹿児島 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を把握できず、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

63,777,782 
13,164,293 
50,613,489 
38,900,600 
11,712,889 		 （　0.9247）
10,830,908 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    230,444,851 円　　　　（　    838,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 212.23 Ｓ11 2,056.93
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   275 ㎡     16.5 m x   15.5 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階は店舗のフロア貸し、４～１１階は事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  78.7 ％
の理由		 フロア貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.86 
96.2 
106.65 
5,450 
581,243 		 6.0  3,487,458 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
155.51 
97.3 
151.31 
3,750 
567,413 		 6.0  3,404,478 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
155.51 
97.3 
151.31 
3,150 
476,627 		 6.0  2,859,762 
0.0  0 

 4～11		 事務所
155.51 
97.3 
151.31 
3,030 
458,469 		 3.0  1,375,407 
0.0  0 

  ～  		 駐車場
390.97 
 
 
 
 		    
   

計
2,056.93 
78.7 
1,619.75 

5,293,035 		 20,754,954 
0 
⑨年額支払賃料      5,293,035 円　×　12ヶ月　＝　      63,516,420 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,619.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　        12　＝　       3,600,012 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        63,516,420 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,012 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     3,535,822 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,580,610 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,754,954 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         197,172 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      63,777,782 円　　　　（　       231,919 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-184		 5,423  
(   5,128) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,026 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,477 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,450 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-185		 3,849  
(   3,826) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,849 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,306,000 円  　　　　    551,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,013,493 円  　　　       67,116,432　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,059,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,683,500 円  　　　　    551,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       551,000 円  　　　　    551,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       551,000 円  　　　　    551,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,164,293 円　（　　　　　　        47,870 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9247    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 551,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   2,056.93 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,900,600 円  
（　　　　　       141,457 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 63,777,782 円      
②総費用 13,164,293 円      
③純収益　①－② 50,613,489 円      
④建物等に帰属する純収益 38,900,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,712,889 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,830,908 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,385 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    230,444,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     838,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市中央町４番３３
 3400000487683-0000
2 　鹿児島市中央町４番３４
 3400000487684-0000
3 　鹿児島市中央町４番３５
 3400000487685-0000
4 　鹿児島市中央町４番３６
 3400000487686-0000
5 　鹿児島市中央町４番３７
 3400000487687-0000
6 　鹿児島市中央町４番５１
 3400000487700-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿児島 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 5-25 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　修   TEL.
鑑定評価額 250,000,000 円  １㎡当たりの価格 910,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市中央町４番３３外
 ②地積
　(㎡)		 275  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
1:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F1B		 店舗兼事務所ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南東36m県道、北東側道 水道、ガス、下水 鹿児島中央

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    18 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 鹿児島中央駅北東方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、鹿児島中央駅に近い店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。店舗やビルの連担性や利便施
設への接近性に優れ、需要は堅調であり、今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    930,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    827,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島中央駅・天文館周辺地域を中心とした鹿児島市内の商業地域一円である。典型的な需要者は店舗
、事務所目的の事業者や法人、開発業者、不動産投資家等が中心である。鹿児島中央駅周辺は繁華性や集客力が高く商
業収益性が見込める地域であり、需要は底堅い状況にある。更に周辺の再開発事業等の影響もあり、地価は上昇傾向で
推移している。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、建物の規模・構造・用途等でバラツキがあり把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記の通り、両試算価格が得られた。原価法は既成市街地のため適用できなかった。当該地域は自用のほか賃貸物件も
見られることから、投資採算性に着目した収益価格は一定の説得力を有する。一方、比準価格は実際の取引事例からア
プローチした試算価格で、市場の実勢を十分に反映しており、より説得力を有すると判断する。よって、本件では、広
域的な価格水準の検討も踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    899,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鹿児島市は、コロナ５類移行により観光関連
等を中心に景況は回復傾向が続いており、不
動産市況においても全般的に回復傾向にある
。

店舗事務所ビル等が建ち並ぶ鹿児島中央駅前
の商業地域。繁華性、連担性、接近性等に優
れ、商業地需要は底堅く、地価は上昇傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
４６２０１
-81548		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m国道、
南東11m、
角地
商業

(100,500)
b １２３１０
４６２０１
-82060		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c １２３０６
４６２０１
-91416		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6.5m市道、
中間画地
商業
特になし
(100,390)
d １２３０９
４６２０１
-74465		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e １２３０７
４６２０１
-86963		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m市道、
北東6m、角地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
634,087  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
641,704 		 100
[  71.9]
892,495 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
892,000 
b (　           ) 
517,393  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
519,980 		 100
[  54.6]
952,344 
952,000 
c (　           ) 
639,059  		 100
[ 110.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
585,029 		 100
[  63.5]
921,306 
921,000 
d (　           ) 
413,390  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
461,160 		 100
[  50.6]
911,383 
911,000 
e (　           ) 
619,182  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
601,148 		 100
[  66.7]
901,271 
901,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -20.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -21.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    930,000 円／㎡]  



鹿児島 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

63,622,808 
13,159,391 
50,463,417 
38,900,600 
11,562,817 		 （　0.9247）
10,692,137 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    227,492,277 円　　　　（　    827,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 212.23 Ｓ11 2,056.93
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   275 ㎡     16.5 m x   15.5 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺状況を勘案し、１～３階は店舗、４階以上は事務所フロア貸しと想定した。 ⑦有効率　  78.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.86 
96.2 
106.65 
5,450 
581,243 		 6.0  3,487,458 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
155.51 
97.3 
151.31 
3,750 
567,413 		 6.0  3,404,478 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
155.51 
97.3 
151.31 
3,300 
499,323 		 6.0  2,995,938 
0.0  0 

 4～11		 事務所
155.51 
97.3 
151.31 
3,000 
453,930 		 3.0  1,361,790 
0.0  0 

  ～  		 駐車場
390.97 
 
 
 
 		    
   

計
2,056.93 
78.7 
1,619.75 

5,279,419 		 20,782,194 
0 
⑨年額支払賃料      5,279,419 円　×　12ヶ月　＝　      63,353,028 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,619.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        63,353,028 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     3,527,651 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,425,377 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,782,194 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         197,431 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      63,622,808 円　　　　（　       231,356 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-184		 5,423  
(   5,128) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,708 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,468 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,450 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-195		 5,439  
(   5,417) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
5,441 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,306,000 円  　　　　    551,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,008,591 円  　　　       66,953,028　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,059,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,683,500 円  　　　　    551,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       551,000 円  　　　　    551,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       551,000 円  　　　　    551,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,159,391 円　（　　　　　　        47,852 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9247    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 551,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   2,056.93 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,900,600 円  
（　　　　　       141,457 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 63,622,808 円      
②総費用 13,159,391 円      
③純収益　①－② 50,463,417 円      
④建物等に帰属する純収益 38,900,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,562,817 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,692,137 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       38,880 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    227,492,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     827,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市中央町４番３３
 3400000487683-0000
2 　鹿児島市中央町４番３４
 3400000487684-0000
3 　鹿児島市中央町４番３５
 3400000487685-0000
4 　鹿児島市中央町４番３６
 3400000487686-0000
5 　鹿児島市中央町４番３７
 3400000487687-0000
6 　鹿児島市中央町４番５１
 3400000487700-0000
7 　
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備考