別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿児島 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 5-23 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　修一   TEL.
鑑定評価額 469,000,000 円  １㎡当たりの価格 201,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市鴨池新町６番３
｢鴨池新町６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 2,333  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(60,300)
準防
（その他）
地区計画等


(80,300)

1:1.2		 事務所

ＲＣ7F1B		 中高層事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 東25m県道、背面道 水道、ガス、下水 南鹿児島

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 中高層事務所用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  44.0 ｍ、奥行　約　　  52.0 ｍ、規模　　     2,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 南鹿児島駅北東方

1.6km		 法令

規制		 近商
(70,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 県庁舎を中心に公的機関のほか民間事務所ビルも見られる熟成したオフィス街で、地価は安定的に推移している
。今後も同様の傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    203,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    159,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は荒田・鴨池地区及び与次郎地区の商業地域。需要者の中心は、店舗、事務所を展開する県内外の法人が中
心。県庁舎を中心に公的機関のほか民間事務所ビルも見られる熟成したオフィス街で、地価は安定的に推移している。
土地は２，３００㎡程度で４億５，０００万円程度が取引の中心、建物及びその敷地の中心価格帯は２５億円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 信頼性のある取引事例から求めた比準価格は市場の実態を反映した実証的価格である。収益価格は、賃料水準等に流動
性が高く、想定要因を試算の過程で多く含むため、精度の面で規範性が劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討及び広域的な価格バランスや市場分析の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-11                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    342,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[176.8]		 [103.0]
100		 205,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    201,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鹿児島市中心部の再開発事業も終了し、周辺
への波及効果は局所的であり、鹿児島中央駅
周辺でも商業地に対して期待したほどの効果
はでていない。

県庁舎を中心に公的機関のほか民間事務所ビ
ルも見られる熟成したオフィス街で、格別の
変動要因はなく、地価は安定的に推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０９
４６２０１
-74266		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南23m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,400)
b １２３０６
４６２０１
-91431		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東26m国道、
北東6m、角地
近商

(100,300)
c １２１１０
４６２０１
-80018		 鹿児島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東27.3m市
道、北西4m、
南西7m、
三方路
近商

(98,200)
d １２００９
４６２０１
-84854		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西33m県道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
e １２３０４
４６２０１
-88612		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西27m国道、
南東17m、
二方路
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,503  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
192,275 		 100
[  97.9]
196,399 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
202,000 
b (　           ) 
201,604  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
195,732 		 100
[ 100.0]
195,732 
202,000 
c (　           ) 
247,043  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
254,718 		 100
[ 127.4]
199,936 
206,000 
d (　           ) 
214,902  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
214,902 		 100
[ 115.1]
186,709 
192,000 
e (　           ) 
211,747  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
207,595 		 100
[ 100.0]
207,595 
214,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    203,000 円／㎡]  



鹿児島 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

194,523,502 
41,475,920 
153,047,582 
134,140,000 
18,907,582 		 （　0.9247）
17,483,841 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    371,996,617 円　　　　（　    159,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層事務所 855.02 Ｓ9 7,162.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 80 ％   300 ％   300 ％   2,333 ㎡     44.0 m x   53.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階事務所のフロア貸し ⑦有効率　  77.7 ％
の理由		 地域のほぼ標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
792.18 
51.0 
404.01 
3,100 
1,252,431 		 6.0  7,514,586 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
792.18 
81.4 
644.83 
3,030 
1,953,835 		 6.0  11,723,010 
0.0  0 
塔屋
  ～  
33.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,162.62 
77.7 
5,562.65 

16,883,111 		 101,298,666 
0 
⑨年額支払賃料     16,883,111 円　×　12ヶ月　＝　     202,597,332 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,562.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  71 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       8,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       202,597,332 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       8,520,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　    17,522,739 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 193,594,593 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       101,298,666 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         928,909 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     194,523,502 円　　　　（　        83,379 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-107		 2,903  
(   2,889) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[ 85.0]
3,126 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,116 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-156		 3,015  
(   3,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,871 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,400,000 円  　　　　  1,900,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 6,333,520 円  　　　      211,117,332　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,792,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   16,150,000 円  　　　　  1,900,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,900,000 円  　　　　  1,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,900,000 円  　　　　  1,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      41,475,920 円　（　　　　　　        17,778 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9247    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,900,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 258,000 円／㎡　×　   7,162.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 134,140,000 円  
（　　　　　        57,497 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 194,523,502 円      
②総費用 41,475,920 円      
③純収益　①－② 153,047,582 円      
④建物等に帰属する純収益 134,140,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,907,582 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,483,841 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,494 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    371,996,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     159,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市鴨池新町６番３
 3400000330247-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿児島 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 5-23 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.
鑑定評価額 469,000,000 円  １㎡当たりの価格 201,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市鴨池新町６番３
｢鴨池新町６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 2,333  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(60,300)
準防
（その他）
地区計画等


(80,300)

1:1.2		 事務所

ＲＣ7F1B		 中高層事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 東25m県道、背面道 水道、ガス、下水 南鹿児島

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 中高層事務所用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  44.0 ｍ、奥行　約　　  52.0 ｍ、規模　　     2,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 南鹿児島駅北東方

1.6km		 法令

規制		 近商
(70,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 県庁を中心とする公的機関や中高層の事務所ビル、病院等が連たんする業務商業地域である。職住接近で利便性
が高く、当面は現状維持で地価は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市中心部において比較的規模の大きい事務所ビルの建設に適した商業地域である。需要に係る典
型的な市場参加者は、鹿児島市中心部に大規模な事務所ビル等の保有を企図する県内外の法人事業者が中心である。近
隣地域は県庁等の公的機関を中心として業務商業地域として成熟しており、新規のビル建設需要は限定的である。さら
に、地区計画等の制約もあり需要者は限られ、地価の上昇余地は限定的であると予測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は鹿児島市中心部で現実に成立した取引価格を査定根拠としており、実勢を反映した説得力を有する価格であ
る。一方、収益価格は典型的な需要者が実際に投資採算を考慮する際参考とする手法であるが、必ずしも賃料が投資採
算に見合う水準とはなっておらず、低位に求められた。本件では実証的な価格で規範力の高い比準価格を重視し、収益
価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡を考慮しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-11                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    342,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[178.0]		 [103.0]
100		 204,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    201,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後の経済活動の再開、市中心部や各
拠点の再開発等により、宅地需要は旺盛であ
り、地価は堅調に推移している。


県庁等の公的機関、外郭団体等の事務所ビル
を中心とする業務商業地域。地区計画の制約
があるため需要が限定され、地価は横ばい傾
向である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　 +14.0
その他　　　　　 +10.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２００５
４６２０１
-54132		 鹿児島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西10m県道、
北西6.3m、
角地
近商

(90,200)
b １２２０６
４６２０１
-97482		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m国道、
南西4.5m、
北西4m、
三方路
近商
立地適正化計画区
(100,200)
c １２００２
４６２０１
-76193		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m市道、
西4m、南4m、
三方路
１住居

(70,200)
d １２３１０
４６２０１
-81680		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東26m国道、
北東15m、
南西5m、
三方路
近商

(95,200)
e １２３０５
４６２０１
-81496		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東15m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
地区計画等
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
202,441  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
192,801 		 100
[ 100.8]
191,271 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
197,000 
b (　           ) 
201,042  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
193,310 		 100
[  97.0]
199,289 
205,000 
c (　           ) 
244,138  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
221,944 		 100
[ 110.0]
201,767 
208,000 
d (　           ) 
272,638  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.8]
262,657 		 100
[ 130.0]
202,044 
208,000 
e (　           ) 
264,728  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
264,728 		 100
[ 131.0]
202,082 
208,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    205,000 円／㎡]  



鹿児島 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を把握できず、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

196,323,949 
42,169,334 
154,154,615 
136,964,000 
17,190,615 		 （　0.9490）
16,313,894 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    347,104,128 円　　　　（　    149,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層事務所 855.02 Ｓ9 7,162.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 80 ％   300 ％   300 ％   2,333 ㎡     44.0 m x   53.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階事務所の部屋貸し ⑦有効率　  77.7 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的な割合。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
792.18 
51.0 
404.01 
3,154 
1,274,248 		 6.0  7,645,488 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
792.18 
81.4 
644.83 
3,030 
1,953,835 		 6.0  11,723,010 
0.0  0 
塔屋
  ～  
33.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,162.62 
77.7 
5,562.65 

16,904,928 		 101,429,568 
0 
⑨年額支払賃料     16,904,928 円　×　12ヶ月　＝　     202,859,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,562.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　  71 台　×　12ヶ月　＋　        12　＝　       9,372,012 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       202,859,136 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       9,372,012 円　　×　　       ％　＝　　    16,837,308 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 195,393,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       101,429,568 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         930,109 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     196,323,949 円　　　　（　        84,151 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-154		 2,602  
(   2,595) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,061 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,170 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,154 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-155		 4,128  
(   4,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,263 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,640,000 円  　　　　  1,940,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 6,366,934 円  　　　      212,231,148　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,792,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   16,490,000 円  　　　　  1,940,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,940,000 円  　　　　  1,940,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,940,000 円  　　　　  1,940,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      42,169,334 円　（　　　　　　        18,075 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,940,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 263,000 円／㎡　×　   7,162.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 136,964,000 円  
（　　　　　        58,707 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 196,323,949 円      
②総費用 42,169,334 円      
③純収益　①－② 154,154,615 円      
④建物等に帰属する純収益 136,964,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,190,615 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,313,894 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,993 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    347,104,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     149,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市鴨池新町６番３
 3400000330247-0000
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備考