別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿児島 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 5-22 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　尚志   TEL.
鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市新屋敷町１２番２９
｢新屋敷町１２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,300)

1:3		 診療所兼住宅

ＲＣ3		 事務所兼共同住宅、
店舗等が混在する商
業地域		 北東25m市道 水道、ガス、下水 鹿児島中央

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    20 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       172 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 鹿児島中央駅東方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 城南通り沿いの店舗、事務所及び共同住宅が混在する近隣商業地域。地域要因に大きな影響を及ぼす変動はなく
、当面現状を維持すると予測する。地価は横ばいで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市電新屋敷駅電停より東側の近隣商業地域一円。需要者の中心は、商業収益目的の県内外の法人及び不
動産業者と考えられる。近隣地域は、小規模店舗、事業所及び共同住宅のほかに、中層の店舗・事務所付共同住宅が多
数散見される。中心市街地への接近性の良さから、マンション等の需要が見込まれ、宅地需要は安定的である。取引の
中心となる価格帯は、規模・用途によってバラツキがあり、見い出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域において、賃貸不動産の収益力に差がみられ、また賃料の遅効性により元本に見合う賃料が得られないため、
収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は実際の取引で成立した価格より求めたもので、経済的実証性を反映し
た価格である。本件では比準価格と収益価格を比較考量し、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    304,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[161.5]		 [100.0]
100		 190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 行動制限緩和を受けて、経済活動は持ち直し
ている。旧鹿児島市南部の住宅地域は強含み
で推移している。工業地域も不動産取引が増
加している。

新屋敷町内の生活関連施設が集約している地
域。中心市街地に近いため、用途は、商業又
は住宅もしくは併用が見込まれ、宅地需要は
安定している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +23.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０４
４６２０１
-89619		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南11m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
b １２１１２
４６２０１
-94999		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西47m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c １２３０２
４６２０１
-87310		 鹿児島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m市道、
北西10m、
角地
近商

(100,300)
d １２３０６
４６２０１
-91313		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東25m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e １２３０８
４６２０１
-91221		 鹿児島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東25m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
236,593  		 100
[ 150.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
162,030 		 100
[  80.0]
202,538 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
203,000 
b (　           ) 
174,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
177,480 		 100
[  95.6]
185,649 
186,000 
c (　           ) 
134,591  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
138,715 		 100
[  76.1]
182,280 
182,000 
d (　           ) 
145,160  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
180,285 		 100
[  85.4]
211,107 
211,000 
e (　           ) 
178,507  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
188,842 		 100
[ 100.0]
188,842 
189,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +12.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    192,000 円／㎡]  



鹿児島 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,736,885 
2,224,318 
7,512,567 
6,772,500 
740,067 		 （　0.9504）
703,360 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     14,965,106 円　　　　（　     87,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 117.69 ＲＣ4 438.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
 90 ％   300 ％   300 ％   172 ㎡      7.9 m x   21.6 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：店舗、２Ｆ：事務所、３・４階：住宅 ⑦有効率　  92.6 ％
の理由		 法規制を考慮して想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
106.47 
95.0 
101.15 
2,645 
267,542 		 6.0  1,605,252 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
117.69 
95.0 
111.81 
2,300 
257,163 		 3.0  771,489 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
107.38 
90.0 
96.64 
1,850 
178,784 		 2.0  357,568 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
438.92 
92.6 
406.24 

882,273 		 3,091,877 
0 
⑨年額支払賃料        882,273 円　×　12ヶ月　＝　      10,587,276 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     406.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,587,276 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       878,744 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,708,532 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,091,877 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,353 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,736,885 円　　　　（　        56,610 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-57		 2,766  
(   2,759) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,766 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,658 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,645 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-206		 2,538  
(   2,531) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,538 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 630,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 317,618 円  　　　       10,587,276　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      174,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      892,500 円  　　　　    105,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,224,318 円　（　　　　　　        12,932 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 232,000 円／㎡　×　     438.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,772,500 円  
（　　　　　        39,375 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,736,885 円      
②総費用 2,224,318 円      
③純収益　①－② 7,512,567 円      
④建物等に帰属する純収益 6,772,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 740,067 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 703,360 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,089 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,965,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市新屋敷町１２番２９
 3400000150309-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿児島 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 5-22 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩切　正廣   TEL.
鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市新屋敷町１２番２９
｢新屋敷町１２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,300)

1:3		 診療所兼住宅

ＲＣ3		 事務所兼共同住宅、
店舗等が混在する商
業地域		 北東25m市道 水道、ガス、下水 鹿児島中央

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    20 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       172 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 鹿児島中央駅東方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗、事務所及び共同住宅が混在する商業地域である。商業繁華性等に劣るため店舗等需要は低
調で、今後も、現在の状況が維持されると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新屋敷町及びその周辺の商業地域である。当該地域は天文館等の商業中心地に比較的近く、店舗、事務
所及び共同住宅が混在する地域であるが、商業繁華性等に劣るため店舗等需要は比較的低調である。需要者の中心は、
不動産投資を目的とする法人や個人である。需要の中心となる価格帯は土地の規模、建物の規模・構造・用途などによ
り異なり見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線道路沿いに店舗、事務所及び共同住宅が混在する地域にあるが、元本価値に見合う賃料水準が形成され
ておらず、収益価格は低位に試算された。原価法は既成市街地のため適用できなかった。比準価格は現実の不動産市場
における取引価格を基に試算されたもので、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有している。よって、指定基準
地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    304,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[162.0]		 [100.0]
100		 190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安や資源価格上昇等による物価高や実質所
得の減少の影響から個人消費には勢いがなく
、景気の先行きには不透明感が見られる。


幹線道路沿いに事務所や共同住宅が混在する
商業地域である。商業繁華性が劣るため、土
地需要は低調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +20.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１９０８
４６２０１
-88905		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東25m市道、
中間画地
近商

(80,300)
b １１９０６
４６２０１
-91605		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西10m市道、
南2m、角地
近商

(90,300)
c １２３０３
４６２０１
-77641		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東25m市道、
北西16m、
角地
近商

(100,300)
d １２１１２
４６２０１
-94739		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東15m市道、
南西9m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
161,139  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
160,333 		 100
[  85.0]
188,627 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
189,000 
b (　           ) 
191,590  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
191,780 		 100
[  76.8]
249,714 
250,000 
c (　           ) 
194,487  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
188,822 		 100
[  98.0]
192,676 
193,000 
d (　           ) 
158,445  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
165,047 		 100
[  87.3]
189,057 
189,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    192,000 円／㎡]  



鹿児島 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,374,230 
2,024,010 
7,350,220 
6,629,040 
721,180 		 （　0.9504）
685,409 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     14,583,170 円　　　　（　     84,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 117.69 ＲＣ4 438.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
 90 ％   300 ％   300 ％   172 ㎡      7.9 m x   21.6 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所、３～４階は住宅 ⑦有効率　  92.6 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
106.47 
95.0 
101.15 
2,434 
246,199 		 6.0  1,477,194 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
117.69 
95.0 
111.81 
2,200 
245,982 		 3.0  737,946 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
107.38 
90.0 
96.64 
1,850 
178,784 		 1.0  178,784 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
438.92 
92.6 
406.24 

849,749 		 2,572,708 
0 
⑨年額支払賃料        849,749 円　×　12ヶ月　＝　      10,196,988 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     406.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分に担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,196,988 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       846,350 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,350,638 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,572,708 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,592 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,374,230 円　　　　（　        54,501 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-57		 2,766  
(   2,759) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,395 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,446 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,434 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-147		 2,621  
(   2,614) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,496 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 583,200 円  　　　　     97,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 305,910 円  　　　       10,196,988　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      114,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      826,200 円  　　　　     97,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        97,200 円  　　　　     97,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        97,200 円  　　　　     97,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,024,010 円　（　　　　　　        11,768 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 97,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     438.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,629,040 円  
（　　　　　        38,541 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,374,230 円      
②総費用 2,024,010 円      
③純収益　①－② 7,350,220 円      
④建物等に帰属する純収益 6,629,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 721,180 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 685,409 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,985 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,583,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市新屋敷町１２番２９
 3400000150309-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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備考