別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿児島 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 5-15 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳山　哲朗   TEL.
鑑定評価額 124,000,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市和田１丁目２３番２外
｢和田１－２３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 838  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(100,200)
台形
1:1.2		 銀行

ＲＣ2		 中規模の低層店舗等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南東15m国道、南側道 水道、ガス、下水 谷山

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 谷山駅南西方

1.6km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに路線型小売店舗、金融機関等が見られる商業地域で、今後も同様の特性を維持すると予測する。幹線
道路沿いの商業地需要は比較的堅調と思料され、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     74,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、和田地区を中心とした国道及び幹線道路沿いの鹿児島市南部の路線商業地域が圏域である。需要者の中
心は、和田地区に地縁のある個人事業者や県内外の法人事業者である。周辺の再開発等の影響もあり、当該地域の商業
地需要は比較的堅調と思料され、地価は緩やかな上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、業種、業
態により異なるため把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算においては、幹線道路沿いの事例を中心に、同一需給圏内の類似地域おいて信頼性のある取引事例を収
集し得た。従って比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、貸店舗等は認められるが、元本
価値に見合う家賃収入が得にくく、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留
め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-14                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    147,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.9]		 [100.0]
100		 147,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、緩やかな回
復が続くことが期待される。また、物価上昇
や中東地域をめぐる情勢等の影響に十分注意
する必要がある。

市南部の路線商業地域で、地域要因に変動は
ない。周辺の再開発等の影響もあり、路線型
の商業地需要は比較的堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０７
４６２０１
-86965		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b １２３０７
４６２０１
-86662		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北12m市道、
東4m、角地
準住居

(70,200)
c １２２１１
４６２０１
-94113		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西13m国道、
北5.5m、角地
準住居

(70,200)
d １２２０７
４６２０１
-85788		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,300)
e １２１０５
４６２０１
-76326		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東18m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
149,069  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
150,112 		 100
[  93.8]
160,034 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
160,000 
b (　           ) 
129,820  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
126,921 		 100
[  89.1]
142,448 
142,000 
c (　           ) 
114,243  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
114,243 		 100
[  89.1]
128,219 
128,000 
d (　           ) 
181,373  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
185,545 		 100
[ 111.1]
167,007 
167,000 
e (　           ) 
149,538  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
150,119 		 100
[ 104.0]
144,345 
144,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    148,000 円／㎡]  



鹿児島 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,904,243 
3,261,441 
10,642,802 
7,624,800 
3,018,002 		 （　0.9741）
2,939,836 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     62,549,702 円　　　　（　     74,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   200 ％   200 ％   838 ㎡     29.0 m x   33.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階はフロア貸しの事務所を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 想定建物の用途・規模に対して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
90.0 
270.00 
2,521 
680,670 		 5.0  3,403,350 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
300.00 
90.0 
270.00 
2,143 
578,610 		 3.0  1,735,830 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
90.0 
540.00 

1,259,280 		 5,139,180 
0 
⑨年額支払賃料      1,259,280 円　×　12ヶ月　＝　      15,111,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,111,360 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,254,243 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,857,117 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,139,180 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,126 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,904,243 円　　　　（　        16,592 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-102		 2,275  
(   2,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,933 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,532 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,521 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-196		 3,770  
(   3,767) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,116 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 648,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 453,341 円  　　　       15,111,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,026,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      918,000 円  　　　　    108,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,261,441 円　（　　　　　　         3,892 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 108,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,624,800 円  
（　　　　　         9,099 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,904,243 円      
②総費用 3,261,441 円      
③純収益　①－② 10,642,802 円      
④建物等に帰属する純収益 7,624,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,018,002 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,939,836 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,508 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,549,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      74,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市和田一丁目２３番２
 3400005397391-0000
2 　鹿児島市和田一丁目２３番３
 3400005397392-0000
3 　鹿児島市和田一丁目２３番４
 3400005397393-0000
4 　鹿児島市和田一丁目２３番５
 3400005397394-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿児島 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 5-15 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　木下　登   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市和田１丁目２３番２外
｢和田１－２３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 838  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(100,200)
台形
1:1.2		 銀行

ＲＣ2		 中規模の低層店舗等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南東15m国道、南側道 水道、ガス、下水 谷山

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 谷山駅南西方

1.6km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　核となる大型小売店舗を中心に金融機関、中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ。背後の住宅地需要の影響から繁
華性等は維持していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     86,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、和田、谷山中央、西谷山、東谷山等の幹線・準幹線沿いの商業地域。需要者は、主に店舗や一般事業
を営む県内の法人事業主。国道や産業道路沿い等の幹線沿いに業種等が競合する商業地域が多いが、背後に広範な住宅
地域が存することから当該圏域の商業地需要は高い。需要の中心価格帯は、規模により異なるが土地で６０００万円か
ら１億円程度、土地建物一体については建物の状況により見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　同一需給圏内の類似地域において谷山中央等の商業・商住混在地の取引事例を収集した。比準価格は類似の幹線沿い
取引事例から試算されており市場の実態を反映した価格である。一方、店舗が建ち並ぶ収益性を重視すべき商業地であ
るが、建築費の高騰等から元本価値に見合う賃料収入が得られ難く、収益価格は低位に試算されている。従って比準価
格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地や取引動向等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-14                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    147,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.7]		 [100.0]
100		 149,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　中心市街地から特に南部郊外にかけて住宅
・商業地ともに需要は堅調であり、地価は微
増から上昇傾向が多く見られる。


　核店舗を中心に各種店舗等が建ち並び、集
積度や繁華性等に特に変更は無い。背後住宅
地の影響から需要は安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１０９
４６２０１
-87909		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m市道、
北9m、角地
準住居

(70,200)
b １２３０７
４６２０１
-86965		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c １２１０４
４６２０１
-102056		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西15m国道、
中間画地
商業

(90,400)
d １２３０８
４６２０１
-90955		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西16m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
e １２３０８
４６２０１
-91218		 鹿児島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m国道、
南西6.5m、
角地
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
106,574  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
109,106 		 100
[  72.8]
149,871 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
150,000 
b (　           ) 
149,069  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
150,560 		 100
[  97.3]
154,738 
155,000 
c (　           ) 
149,763  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
160,571 		 100
[ 100.7]
159,455 
159,000 
d (　           ) 
148,607  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
157,211 		 100
[  96.0]
163,761 
164,000 
e (　           ) 
169,399  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
167,240 		 100
[ 106.5]
157,033 
157,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    158,000 円／㎡]  



鹿児島 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため不適用
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,317,635 
3,258,160 
11,059,475 
7,554,200 
3,505,275 		 （　0.9741）
3,414,488 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     72,648,681 円　　　　（　     86,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   200 ％   200 ％   838 ㎡     29.0 m x   33.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階はフロア貸しの事務所を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
300.00 
90.0 
270.00 
2,800 
756,000 		 6.0  4,536,000 
0.0  0 

  ～ 2		 事務所
300.00 
90.0 
270.00 
2,000 
540,000 		 3.0  1,620,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
90.0 
540.00 

1,296,000 		 6,156,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,296,000 円　×　12ヶ月　＝　      15,552,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分に担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,552,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,290,816 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,261,184 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,156,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,451 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,317,635 円　　　　（　        17,085 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-110		 2,074  
(   2,067) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
2,765 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,814 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-111		 2,291  
(   2,280) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,864 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 642,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 466,560 円  　　　       15,552,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,026,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      909,500 円  　　　　    107,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,258,160 円　（　　　　　　         3,888 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 107,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,554,200 円  
（　　　　　         9,015 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,317,635 円      
②総費用 3,258,160 円      
③純収益　①－② 11,059,475 円      
④建物等に帰属する純収益 7,554,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,505,275 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,414,488 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,075 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     72,648,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      86,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市和田一丁目２３番２
 3400005397391-0000
2 　鹿児島市和田一丁目２３番３
 3400005397392-0000
3 　鹿児島市和田一丁目２３番４
 3400005397393-0000
4 　鹿児島市和田一丁目２３番５
 3400005397394-0000
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備考