鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
鹿児島 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-14

鹿児島県

鹿児島第２

氏名

不動産鑑定士　福井　章夫

TEL.

鑑定評価額

33,900,000 円

１㎡当たりの価格

150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市小松原２丁目３３番１２				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）
	1:1.5	事務所ＲＣ3	中低層の事務所、店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	北西15m国道	水道、ガス、下水	谷山 630m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

谷山駅北東方

630m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅前周辺の幹線沿いに日用品等を取り扱う店舗や小規模事務所等が中心で、需要は繁華街の飲食店等に比べ少な
いが、旧来の潜在的な需要はある。地価は当分の間、堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 153,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 89,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鹿児島市南部の主要幹線沿いに店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ地域である。需要の中心は市内に在住する
小売店等を中心とする個人事業者及び法人である。背後地が住宅地であるため、日用品や飲食店等を中心に店舗ビルや
事務所ビルが多い。また、電車の終点駅に近接しているため、土地需要は比較的堅調に推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　路線商業地として敷地規模が小さい自用の低層の店舗が中心である。賃貸市場が未成熟で、経済合理的な収益性が低
いため、収益価格も低位に試算された。鑑定評価額の決定にあたっては、自用を目的とした土地取引が中心であるため
、不動産市場を反映した比準価格を中心に、収益価格も参考に、更には広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

谷山地区の駅前土地区画整理事業による好調
な動きの影響等により、南部地区の商業地の
需要が回復傾向にある。

谷山電停に近接する商業地で、国道沿いに、
日用雑貨を中心とする店舗や事務所ビルが建
ち並び、特に、利便性に優れることより需要
は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０７４６２０１ -86965	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	北西15m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	１２３０７４６２０１ -86811	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m県道、北東6m、角地		準住居 (70,200)
c	１２３０８４６２０１ -90955	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	北西16m県道、中間画地		準住居 (60,200)
d	１２３０８４６２０１ -91218	鹿児島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m国道、南西6.5m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,069	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	150,560	100 [ 98.9]	152,235	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 133,386	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	133,386	100 [ 89.3]	149,368		149,000
c	(　 ) 148,607	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,499	100 [ 94.0]	159,041		159,000
d	(　 ) 169,399	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	167,240	100 [ 111.0]	150,667		151,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 153,000 円／㎡]

鹿児島 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地地域であるため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,752,484	2,788,153	9,964,331	8,966,200	998,131	（　0.9490） 947,226	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	20,153,745 円　　　　（　 89,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	180.00	Ｓ4	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	80 ％	400 ％	400 ％	226 ㎡	1.0 m x 1.5 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階事務所はフロア貸し。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	76.1	136.98	2,548	349,025	5.0	1,745,125
							0.0	0
2～ 2	事務所	180.00	80.0	144.00	2,000	288,000	3.0	864,000
							0.0	0
3～ 4	事務所	180.00	80.0	144.00	1,800	259,200	3.0	777,600
							0.0	0
～

～

計		720.00	79.0	568.98		1,155,425		4,164,325
								0

⑨年額支払賃料	1,155,425 円　×　12ヶ月　＝　 13,865,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 568.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されているため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,865,100 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,150,803 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,714,297 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,164,325 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,187 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,752,484 円　　　　（　 56,427 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収５　　　　-131	2,482 ( 2,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,482	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,559 円/㎡　月額支払賃料（　 2,548 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収５　　　　-132	2,636 ( 2,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,636
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	762,000 円	127,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	415,953 円	13,865,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 276,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,079,500 円	127,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,788,153 円　（　　　　　　 12,337 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	127,000,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,966,200 円（　　　　　 39,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,752,484 円
②総費用	2,788,153 円
③純収益　①－②	9,964,331 円
④建物等に帰属する純収益	8,966,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	998,131 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	947,226 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,191 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,153,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鹿児島 5-14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鹿児島市小松原二丁目３３番１２	3400005308137-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
鹿児島 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-14

鹿児島県

鹿児島第２

氏名

不動産鑑定士　吉村　弘道

TEL.

鑑定評価額

33,900,000 円

１㎡当たりの価格

150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市小松原２丁目３３番１２				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:1.5	事務所ＲＣ3	中低層の事務所、店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	北西15m国道	水道、ガス、下水	谷山 630m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

谷山駅北東方

630m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

市電駅付近の幹線沿いに学習塾、日用品等を取り扱う店舗が入居するテナントビルが建ち並ぶ地域である。谷山
地区の発展に伴い駅乗降客の増加が今後も見込まれ、テナント需要は今後も堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中層店舗兼事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 152,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 89,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鹿児島市南部の主要幹線沿いに店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ地域。典型的な市場参加者は小売店等を経
営又は賃貸する地元の個人事業者及び県内の法人である。産業道路及び国道２２５号線沿線のロードサイド型店舗が中
心の路線商業地域と異なり背後地が住居系の用途であるため、日用品等の購入目的の顧客、学習塾等に通学する生徒の
流入が見込める地域である。そのため、地価は堅調に推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い幹線沿いの商業地において実際に成約した売買実例を中心に採用して求めた実証的な価格であ
る。一方、収益価格は建物想定が経済合理性に見合う賃料を収受できず低位に試算された。したがって、市場の実勢を
十分に反映して説得力を有する比準価格を中心に、収益価格を参酌し、さらに広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鹿児島市南部への市街化の進行により商業地
の背後地人口は増加傾向にあるため、比較的
商環境は恵まれた状況にある。

市電の始発駅が所在することから通勤・通学
客の利用が見込まれるため１階は店舗、２階
以上は塾・予備校等をテナントとする需要が
顕著である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０８４６２０１ -91218	鹿児島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m国道、南西6.5m、角地		近商 (100,200)
b	１２３０８４６２０１ -90955	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	北西16m県道、中間画地		準住居 (60,200)
c	１２３０７４６２０１ -86965	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	北西15m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	１２３０７４６２０１ -86811	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m県道、北東6m、角地		準住居 (70,200)
e	１２３０２４６２０１ -87583	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西25m市道、北西16m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,399	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	167,240	100 [ 97.8]	171,002	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	171,000
b	(　 ) 148,607	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,350	100 [ 84.5]	176,746		177,000
c	(　 ) 149,069	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,305	100 [ 105.0]	144,100		144,000
d	(　 ) 133,386	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	131,817	100 [ 84.5]	155,996		156,000
e	(　 ) 166,479	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	159,820	100 [ 90.9]	175,820		176,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

鹿児島 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できず、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,118,443	2,865,999	10,252,444	9,248,600	1,003,844	（　0.9490） 952,648	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	20,269,106 円　　　　（　 89,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	Ｓ4	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	226 ㎡	12.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～４階は事務所を想定

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	76.1	137.00	2,483	340,171	6.0	2,041,026
							0.0	0
2～ 2	事務所	180.00	80.0	144.00	2,230	321,120	3.0	963,360
							0.0	0
3～ 4	事務所	180.00	80.0	144.00	1,830	263,520	3.0	790,560
							0.0	0
～

～

計		720.00	79.0	569.00		1,188,331		4,585,506
								0

⑨年額支払賃料	1,188,331 円　×　12ヶ月　＝　 14,259,972 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 569.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,259,972 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,183,578 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,076,394 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,585,506 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,049 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,118,443 円　　　　（　 58,046 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収６　　　　-130	2,502 ( 2,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,502	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,489 円/㎡　月額支払賃料（　 2,483 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収６　　　　-132	1,805 ( 1,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,641
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	786,000 円	131,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	427,799 円	14,259,972　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 276,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,113,500 円	131,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,865,999 円　（　　　　　　 12,681 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	131,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,248,600 円（　　　　　 40,923 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,118,443 円
②総費用	2,865,999 円
③純収益　①－②	10,252,444 円
④建物等に帰属する純収益	9,248,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,003,844 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	952,648 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,215 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,269,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鹿児島 5-14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鹿児島市小松原二丁目３３番１２	3400005308137-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考