別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿児島 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 5-11 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　木下　登   TEL.
鑑定評価額 110,000,000 円  １㎡当たりの価格 352,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市荒田１丁目４１番１０
｢荒田１－４１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 312  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ商業地域
 東35.9m県道 水道、ガス、下水 鹿児島中央

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   550 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３５．９ｍ県道 交通

施設		 鹿児島中央駅南東方

1.8km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　交通量の多い県道沿い荒田八幡電停付近の商業地域である。今後も繁華性や建物集積度を維持し、需要・地価
ともに安定して推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、荒田、上荒田町、下荒田、高麗町等の商業地、商住混在地の存する圏域。需要者は、自己使用目的の
一般事業主のほか、ディベロッパーや不動産賃貸業者である。店舗事務所併用の中高層共同住宅のほか、分譲マンショ
ンの需要も見込まれる圏域である。県道等主要幹線沿いでは一部高値取引も散見され、需要は高い。需要の中心価格帯
は、規模により異なるが土地で７０００万円から１億円程度、土地建物一体については建物の状況により見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　同一需給圏内の類似地域において荒田等の商業・商住混在地の取引事例を収集した。比準価格は類似の取引事例から
試算されており市場の実態を反映した価格である。一方、店舗事務所、併用住宅や共同住宅も混在する収益性を重視す
べき商業地であるが、建築費の高騰や地価水準に見合う賃料が収受できず収益価格は低位に試算された。従って比準価
格を標準に収益価格を比較考量し、周辺の地価公示標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    342,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鹿児島 5-13                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    346,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　中心市街地から特に南部郊外にかけて住宅
・商業地ともに需要は堅調であり、地価は微
増から上昇傾向が多く見られる。


　店舗集積度や繁華性に大きな変更は見られ
ない。背後の住宅地需要やキラメキテラスの
影響等を受け当該地域の需要は安定している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％ +1.7 ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０３
４６２０１
-76770		 鹿児島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西15m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b １２３０６
４６２０１
-91431		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東26m国道、
北東6m、角地
近商

(100,300)
c １２３０８
４６２０１
-90738		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西26m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d １２３０９
４６２０１
-74465		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e １２３０５
４６２０１
-81391		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m市道、
東4m、二方路
準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
296,320  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
303,512 		 100
[  80.6]
376,566 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
377,000 
b (　           ) 
201,604  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
197,494 		 100
[  50.8]
388,768 
389,000 
c (　           ) 
360,388  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
362,911 		 100
[  94.6]
383,627 
384,000 
d (　           ) 
413,390  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
461,160 		 100
[ 120.5]
382,705 
383,000 
e (　           ) 
252,011  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
247,852 		 100
[  62.2]
398,476 
398,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    380,000 円／㎡]  



鹿児島 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため不適用
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,236,681 
6,462,338 
24,774,343 
21,483,000 
3,291,343 		 （　0.9267）
3,050,088 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     64,895,489 円　　　　（　    208,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.77 ＲＣ11 1,454.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   312 ㎡     11.0 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  35.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階～は単身向きタイプ平均専有面積約３０㎡を想定 ⑦有効率　  83.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.20 
11.0 
14.60 
3,800 
55,480 		 6.0  332,880 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
132.20 
91.0 
120.30 
2,150 
258,645 		 2.0  517,290 
0.0  0 

 5～10		 住宅
132.20 
91.0 
120.30 
2,200 
264,660 		 2.0  529,320 
0.0  0 

11～11		 住宅
132.20 
91.0 
120.30 
2,250 
270,675 		 2.0  541,350 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,454.20 
83.7 
1,217.60 

2,690,050 		 5,602,020 
0 
⑨年額支払賃料      2,690,050 円　×　12ヶ月　＝　      32,280,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,217.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,584,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分に担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,280,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,584,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,679,290 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,185,310 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,602,020 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,371 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,236,681 円　　　　（　       100,118 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-65		 1,902  
(   1,900) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,113 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,154 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-90		 1,881  
(   1,877) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,200 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,890,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,015,938 円  　　　       33,864,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      248,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,677,500 円  　　　　    315,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       315,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       315,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,462,338 円　（　　　　　　        20,713 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9267    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 315,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,454.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,483,000 円  
（　　　　　        68,856 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,236,681 円      
②総費用 6,462,338 円      
③純収益　①－② 24,774,343 円      
④建物等に帰属する純収益 21,483,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,291,343 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,050,088 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,776 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,895,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     208,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市荒田一丁目４１番１０
 3400000291854-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿児島 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 5-11 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.
鑑定評価額 110,000,000 円  １㎡当たりの価格 352,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市荒田１丁目４１番１０
｢荒田１－４１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 312  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ商業地域
 東35.9m県道 水道、ガス、下水 鹿児島中央

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   550 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３５．９ｍ県道 交通

施設		 鹿児島中央駅南東方

1.8km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 路面電車が通る県道の沿道に形成された商業地域である。市街地のほぼ中央に立地して利便性に優るため、商環
境は良好な状態にある。今後は老朽化した建物の建て替えによる高層化が次第に進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中低層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は市街地中心部の幹線沿いの商業地が存する地域一円。店舗、事務所の集積の程度は天文館、鹿児島
中央駅周辺地区に劣るが、市街地中心部に位置して利便性に優ることから、近年、マンション用地としての需要が旺盛
である。特に容積率が高い表通りは堅調な需要が見込まれる。典型的な市場参加者は現況のテナントビル等では県内法
人、マンション用地として纏まった土地は県外のデベローパーによる市場参加が予想される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は標準地が所在する市街地中央部からで実際に成立した取引事例を採用し検討のうえ求めた価格であり、実勢
を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は地域的に上層階がオフィスより収受できる賃料が低廉な共同住宅と
しての想定に限定されたため低位となった。したがって、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する比準価格を
中心に収益価格を比較考量し、広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    342,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市街地中心部の幹線沿いは、店舗等の事業用
地又は分譲マンション等用地需要が旺盛であ
るが供給が少ないことから地価は引き続き強
含み状態にある。

同じ道路沿いの再開発事業により集客力がい
くらか向上した。電車通りの商業地需要は堅
調な状態にあるが供給は少ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１０
４６２０１
-77073		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １２３０２
４６２０１
-87575		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東35m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c １２２１２
４６２０１
-86821		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東25.5m市
道、中間画地
商業

(90,400)
d １２３０４
４６２０１
-88471		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m市道、
中間画地
商業
洪水浸水想定区域
(90,400)
e １２２１０
４６２０１
-76888		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東27m市道、
北西7m、
南西8m、
三方路
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
331,565  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
344,854 		 100
[  71.9]
479,630 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
480,000 
b (　           ) 
393,118  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
428,292 		 100
[  89.3]
479,610 
480,000 
c (　           ) 
312,766  		 100
[  80.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
448,732 		 100
[ 112.7]
398,165 
398,000 
d (　           ) 
364,299  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
365,370 		 100
[  74.8]
488,463 
488,000 
e (　           ) 
340,308  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
342,951 		 100
[  93.1]
368,368 
368,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c その他

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    370,000 円／㎡]  



鹿児島 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を把握できず、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,523,168 
6,587,214 
24,935,954 
21,960,400 
2,975,554 		 （　0.9267）
2,757,446 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     58,669,064 円　　　　（　    188,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.77 ＲＣ11 1,454.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   312 ㎡     11.0 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  35.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階から上階は１ＬＤＫ平均有効面積約３０㎡を想定した。 ⑦有効率　  83.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.20 
11.0 
14.60 
2,700 
39,420 		 6.0  236,520 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
132.20 
91.0 
120.30 
2,050 
246,615 		 2.0  493,230 
0.0  0 

 5～11		 住宅
132.20 
91.0 
120.30 
2,300 
276,690 		 2.0  553,380 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,454.20 
83.7 
1,217.60 

2,716,095 		 5,589,870 
0 
⑨年額支払賃料      2,716,095 円　×　12ヶ月　＝　      32,593,140 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,217.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,584,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,593,140 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,584,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,705,231 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,471,909 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,589,870 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,259 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,523,168 円　　　　（　       101,036 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-106		 2,304  
(   2,298) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,304 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,053 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-163		 1,746  
(   1,743) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,746 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,932,000 円  　　　　    322,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,025,314 円  　　　       34,177,140　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      248,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,737,000 円  　　　　    322,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       322,000 円  　　　　    322,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       322,000 円  　　　　    322,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,587,214 円　（　　　　　　        21,113 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9267    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 322,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   1,454.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,960,400 円  
（　　　　　        70,386 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,523,168 円      
②総費用 6,587,214 円      
③純収益　①－② 24,935,954 円      
④建物等に帰属する純収益 21,960,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,975,554 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,757,446 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,838 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,669,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     188,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市荒田一丁目４１番１０
 3400000291854-0000
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備考