別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿児島 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 5-2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　大吉　修郎   TEL.
鑑定評価額 40,500,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市武１丁目９番１２
 ②地積
　(㎡)		 149  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ4		 中層の店舗併用住宅
等が見られる商業地
域		 西25m市道、北側道 水道、ガス、下水 鹿児島中央

420m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       154 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 鹿児島中央駅南西方

420m		 法令

規制		 商業

準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中層店舗併用住宅等が見られる鹿児島中央駅に近い幹線沿いの商業地域である。鹿児島中央駅西側隣接地では、
再開発ビルが完成、分譲マンションも建設中であり、その波及効果が当地域に及んでいる。地価は上昇傾向。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    192,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島中央駅周辺の商業地域を主として、鹿児島市内中心部の商業地域である。需要者は、商業収益目
的の県内の個人事業者、法人、分譲マンション及び賃貸マンション建設目的の不動産業者等である。鹿児島駅西側では
新たに商業ビルが完成、分譲マンションも建設中であり、地域は活性化しており、需要は堅調。地価は上昇傾向と判断
する。取引は土地規模、建物規模・用途が様々で、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上のとおり、比準価格、収益価格が求められた。商業地域においては、収益性を重視した取引が中心であり、収益価
格は重視すべき価格であるが、賃料水準等の試算過程に想定要素を含み、やや規範性に欠ける。一方、比準価格は地域
的に類似性の強い事例を中心に決定しており、最近の市場動向を反映し、信頼性が高い。よって、不動産市況を反映し
た比準価格を標準に収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    304,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[116.5]		 [103.0]
100		 271,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    268,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内住宅地では、旧町を除き需要は堅調で、
全体的に上昇傾向である。中心商業地域では
、再開発事業の影響もあり需要が旺盛な状況
が続いている。

幹線道路沿い、鹿児島中央駅徒歩圏とういう
立地性に恵まれる。駅西側地区の開発動向を
受け、当地域にも需要が波及し、地価は上昇
傾向である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
４６２０１
-91203		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北24.5m県道、
南東8m、角地
近商
特になし
(90,300)
b １２３０１
４６２０１
-84740		 鹿児島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c １２２１０
４６２０１
-76888		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東27m市道、
北西7m、
南西8m、
三方路
商業

(100,400)
d １２３０６
４６２０１
-91461		 鹿児島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東51m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e １２２１２
４６２０１
-86821		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東25.5m市
道、中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
257,116  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
241,737 		 100
[  89.2]
271,006 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
279,000 
b (　           ) 
231,234  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
240,054 		 100
[  79.6]
301,575 
311,000 
c (　           ) 
340,308  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
320,508 		 100
[ 118.3]
270,928 
279,000 
d (　           ) 
323,031  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
326,261 		 100
[ 116.7]
279,572 
288,000 
e (　           ) 
312,766  		 100
[  80.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
441,348 		 100
[ 159.1]
277,403 
286,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e その他

 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    282,000 円／㎡]  



鹿児島 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,120,072 
2,524,293 
9,595,779 
8,184,000 
1,411,779 		 （　0.9504）
1,341,755 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     28,547,979 円　　　　（　    192,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 100.00 ＲＣ6 595.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   149 ㎡     13.5 m x   11.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階事務所フロア貸し、３～６階共同住宅 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 標準的な割合である
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
76.0 
76.00 
2,650 
201,400 		 3.0  604,200 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
99.00 
95.3 
94.33 
2,120 
199,980 		 2.0  399,960 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
99.00 
95.3 
94.33 
1,850 
174,511 		 2.0  349,022 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
595.00 
92.0 
547.65 

1,099,424 		 2,400,248 
0 
⑨年額支払賃料      1,099,424 円　×　12ヶ月　＝　      13,193,088 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     547.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分に担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,193,088 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,095,026 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,098,062 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,400,248 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,010 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,120,072 円　　　　（　        81,343 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-18		 1,980  
(   1,976) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]
2,538 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,657 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-20		 2,162  
(   2,157) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,703 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 395,793 円  　　　       13,193,088　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      148,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,020,000 円  　　　　    120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,524,293 円　（　　　　　　        16,942 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     595.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,184,000 円  
（　　　　　        54,926 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,120,072 円      
②総費用 2,524,293 円      
③純収益　①－② 9,595,779 円      
④建物等に帰属する純収益 8,184,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,411,779 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,341,755 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,005 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,547,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     192,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市武１丁目９番１２
 3400000467574-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鹿児島 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 5-2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL.
鑑定評価額 40,500,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市武１丁目９番１２
 ②地積
　(㎡)		 149  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ4		 中層の店舗併用住宅
等が見られる商業地
域		 西25m市道、北側道 水道、ガス、下水 鹿児島中央

420m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 鹿児島中央駅南西方

420m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 武地区の商業地域である。供給が極めて散発的である一方、周辺での再開発ビルの開業等もあり、潜在的な需要
は根強いと考えられる。今後も発展的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    283,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    226,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島中央駅西部の商業地域、混在住宅地域と判定した。需要者の中心は、鹿児島中央駅周辺での店舗
・事務所用地取得を目的とする資本力を有する法人等である。従来から利便性等に優る地域である。周辺での再開発ビ
ルの開業等の効果等もあり、需要は旺盛で、地価も強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、
建物の用途等によりばらつきが大きく、見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、本件では武地区の幹線道路沿いの事例からの査定価格を標準に決定しており、説得力に特に優る。他方、
収益価格は、県内においても比較的繁華性に優る商業地域だが、当該地域は自用建物も多く、投資元本に見合う賃料を
設定できるほど賃貸市場が成熟しておらず、比準価格より低位に試算された。本件では、代表標準地との検討を踏まえ
、比準価格を標準に、収益価格も比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    304,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[117.8]		 [103.0]
100		 269,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    268,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減少傾向だが、市中心部を中心に高
値取引も見られ、概ね地価は安定的に推移し
ている。他方、一部郊外部等は需要が散発的
で地価下落傾向。

城西通り沿いにあり、発展的に推移している
。鹿児島中央駅より徒歩圏内であること、再
開発ビルの開業等により需要は旺盛である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０９
４６２０１
-74503		 鹿児島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西15m市道、
南8.5m、角地
近商
特になし
(90,200)
b １２３０８
４６２０１
-91183		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
西6m、角地
近商

(100,300)
c １２３０８
４６２０１
-91203		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北24.5m県道、
南東8m、角地
近商
特になし
(90,300)
d １２２０６
４６２０１
-97823		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
西8m、角地
商業
特になし
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
385,241  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
367,630 		 100
[ 126.3]
291,077 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
300,000 
b (　           ) 
214,120  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
208,507 		 100
[  73.8]
282,530 
291,000 
c (　           ) 
257,116  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
256,098 		 100
[  97.9]
261,591 
269,000 
d (　           ) 
255,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
261,120 		 100
[  89.8]
290,780 
300,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    283,000 円／㎡]  



鹿児島 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,923,989 
2,517,830 
9,406,159 
7,740,000 
1,666,159 		 （　0.9504）
1,583,518 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     33,691,872 円　　　　（　    226,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 100.00 ＲＣ6 595.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   149 ㎡     13.5 m x   11.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３階～６階共同住宅 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
76.0 
76.00 
2,600 
197,600 		 3.0  592,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
99.00 
95.3 
94.33 
2,110 
199,036 		 3.0  597,108 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
99.00 
95.3 
94.33 
1,815 
171,209 		 2.0  342,418 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
595.00 
92.0 
547.65 

1,081,472 		 2,559,580 
0 
⑨年額支払賃料      1,081,472 円　×　12ヶ月　＝　      12,977,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     547.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,977,664 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,077,146 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,900,518 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,559,580 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,471 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,923,989 円　　　　（　        80,027 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-22		 2,781  
(   2,769) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,575 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,607 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-213		 3,324  
(   3,324) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,659 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 389,330 円  　　　       12,977,664　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      148,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,020,000 円  　　　　    120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,517,830 円　（　　　　　　        16,898 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     595.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,740,000 円  
（　　　　　        51,946 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,923,989 円      
②総費用 2,517,830 円      
③純収益　①－② 9,406,159 円      
④建物等に帰属する純収益 7,740,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,666,159 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,583,518 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,628 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,691,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     226,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市武１丁目９番１２
 3400000467574-0000
2 　
3 　
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備考