鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
鹿児島 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-1

鹿児島県

鹿児島第１

氏名

不動産鑑定士　渡邉　隼人

TEL.

鑑定評価額

24,700,000 円

１㎡当たりの価格

84,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市吉野町１７５９番１外				②地積　(㎡)	294 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	店舗ＲＣ2	飲食店、一般住宅等が混在する路線商業地域	東25.1m県道	水道、ガス、下水	鹿児島 4.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 250 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５．１ｍ県道

交通

施設

鹿児島駅北方

4.8km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

吉野地区の幹線県道沿いの商業地域である。吉野地区中心部の商業地域と比較した際の繁華性には劣るものの、
背後人口が増加傾向にあることもあり、一定の需要は見込まれる。今後現状維持で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、吉野地区を中心とする商業地域、混在住宅地域と判定した。需要者の中心は、吉野地区への進出を計画
する各種事業者である。前面道路の通行量は多く、一定の繁華性は維持しているが、吉野町花棚地区の商業地域と比較
した際の需要者からの選好性には劣る。需給関係は概ね安定しており、地価も概ね安定的に推移している。需要の中心
となる価格帯は、土地の規模、建物の用途等によりばらつきが大きく、見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、本件では近隣地域の事例からの査定価格を標準に決定しており、説得力に特に優る。他方、収益価格は、
自用物件も多い地域で、投資元本に見合う賃料を設定できるほど賃貸市場が成熟しておらず、比準価格より低位に試算
された。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 151,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[178.3]

[100.0]
100

84,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減少傾向だが、市中心部を中心に高
値取引も見られ、概ね地価は安定的に推移し
ている。他方、一部郊外部等は需要が散発的
で地価下落傾向。

概ね現状の地域性を維持している。吉野地区
中心部の花棚地区の商業地域と比較すると繁
華性等には劣るが、顧客通行量等は多い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　 +25.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０３４６２０１ -77885	鹿児島市		建付地	（　）	不整形	北西25m国道、中間画地		近商 (80,200)
b	１２３０３４６２０１ -77441	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西7.2m県道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１２２１２４６２０１ -86875	鹿児島市		更地	（　）	不整形	西26m県道、北3m、北2.2m、三方路		１低専 (52,113)
d	１２２１２４６２０１ -86580	鹿児島市		更地	（　）	長方形	南西16m区画街路、中間画地		２中専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,320	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	125,170	100 [ 150.0]	83,447	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,400
b	(　 ) 55,325	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	55,325	100 [ 75.2]	73,570		73,600
c	(　 ) 53,062	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 62.6]	84,764	100 [ 100.0]	84,764		84,800
d	(　 ) 75,036	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,711	100 [ 86.6]	87,426		87,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -34.1	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,100 円／㎡]

鹿児島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,455,621	782,270	2,673,351	1,983,860	689,491	（　0.9741） 671,633	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	14,290,064 円　　　　（　 48,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	175.00	Ｓ1	175.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	294 ㎡	19.6 m x 16.0 m	前面道路：県道　 25.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	100.0	175.00	1,790	313,250	3.0	939,750
							0.0	0
～

～

～

～

計		175.00	100.0	175.00		313,250		939,750
								0

⑨年額支払賃料	313,250 円　×　12ヶ月　＝　 3,759,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 175.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,759,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 311,997 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,447,003 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	939,750 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,455,621 円　　　　（　 11,754 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収６　　　　-69	1,519 ( 1,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,787	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,794 円/㎡　月額支払賃料（　 1,790 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収６　　　　-131	3,104 ( 3,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	2,069
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,600 円	28,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	112,770 円	3,759,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 205,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,800 円	28,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 782,270 円　（　　　　　　 2,661 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,100,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 175.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,983,860 円（　　　　　 6,748 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,455,621 円
②総費用	782,270 円
③純収益　①－②	2,673,351 円
④建物等に帰属する純収益	1,983,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	689,491 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	671,633 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,284 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,290,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鹿児島 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鹿児島市吉野町１７５９番１	3400000254281-0000
2	鹿児島市吉野町１７５９番６	3400000254286-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
鹿児島 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-1

鹿児島県

鹿児島第１

氏名

不動産鑑定士　鎌田　尚志

TEL.

鑑定評価額

24,700,000 円

１㎡当たりの価格

84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市吉野町１７５９番１外				②地積　(㎡)	294 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	店舗ＲＣ2	飲食店、一般住宅等が混在する路線商業地域	東25.1m県道	水道、ガス、下水	鹿児島 4.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 250 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５．１ｍ県道

交通

施設

鹿児島駅

4.8km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの路線商業地域。北側の吉野地区土地区画整理事業区域内の商業地域と比べる店舗密度は低く、繁
華性は劣る。背後地の緑ヶ丘団地を含め、宅地需要は低調で、地価は弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、吉野地区一帯の幹線及び準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、商業収益目的の県内外の法
人が考えられる。圏域を貫通する県道１６号線は市内中心部を結ぶアクセス道路であり、車両交通量は多いが、雀ケ宮
交差点から大明丘団地入口交差点の地域は店舗密度が低く、商況は劣る。当該地域において新規出店は見られず、宅地
需要は低調である。取引の中心となる価格帯は、規模・用途によってバラツキがあり、見い出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、賃貸不動産の供給が少なく、元本価値に見合う賃料収入を得られるほど賃貸市場が成熟していないため、
収益還元法は低位に試算された。一方、比準価格は、実際の取引で成立した価格より求めたもので、市場の実態を反映
した説得力のある価格である。したがって、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 151,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[180.7]

[100.0]
100

83,600

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

行動制限緩和を受けて、経済活動は持ち直し
ている。旧鹿児島市南部の住宅地域は強含み
で推移している。工業地域も不動産取引が増
加している。

吉野地区の土地区画整理事業が完了した商業
地域に比べると店舗密度は低く、商況は劣る
。宅地需要は低調で、地価は弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +39.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１２４６２０１ -94917	鹿児島市		更地	（　）	長方形	北16m区画街路、中間画地		２中専 (60,100)
b	１２１０４４６２０１ -102127	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ正方形	南16m区画街路、西6m、角地		２中専 (70,100)
c	１２２１２４６２０１ -86580	鹿児島市		更地	（　）	長方形	南西16m区画街路、中間画地		２中専 (60,100)
d	１２２１２４６２０１ -86875	鹿児島市		更地	（　）	不整形	西26m県道、北3m、北2.2m、三方路		１低専 (52,113)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,260	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,260	100 [ 87.6]	89,338	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	89,300
b	(　 ) 75,453	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	69,799	100 [ 88.5]	78,869		78,900
c	(　 ) 75,036	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,036	100 [ 90.3]	83,096		83,100
d	(　 ) 53,062	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 62.6]	84,764	100 [ 100.0]	84,764		84,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -34.1	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,000 円／㎡]

鹿児島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,417,010	792,610	2,624,400	2,033,280	591,120	（　0.9741） 575,810	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	12,251,277 円　　　　（　 41,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	175.00	Ｓ1	175.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	294 ㎡	19.6 m x 16.0 m	前面道路：県道　 25.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸の店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	100.0	175.00	1,770	309,750	3.0	929,250
							0.0	0
～

～

～

～

計		175.00	100.0	175.00		309,750		929,250
								0

⑨年額支払賃料	309,750 円　×　12ヶ月　＝　 3,717,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 175.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,717,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 308,511 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,408,489 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	929,250 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,521 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,417,010 円　　　　（　 11,622 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収６　　　　-131	3,104 ( 3,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,774 円/㎡　月額支払賃料（　 1,770 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収６　　　　-113	1,390 ( 1,388)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,158
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,800 円	28,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	111,510 円	3,717,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 205,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 244,800 円	28,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 792,610 円　（　　　　　　 2,696 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 175.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,033,280 円（　　　　　 6,916 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,417,010 円
②総費用	792,610 円
③純収益　①－②	2,624,400 円
④建物等に帰属する純収益	2,033,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	591,120 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	575,810 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,959 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,251,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鹿児島 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鹿児島市吉野町１７５９番１	3400000254281-0000
2	鹿児島市吉野町１７５９番６	3400000254286-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考