別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿児島 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 3-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩切　正廣   TEL. 
鑑定評価額 4,290,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 鹿児島市吉野町８４１２番３
 ②地積(㎡) 330  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）

1.5:1		 畑 周辺に一般住宅等が見られる宅地見込地地域 水道 鹿児島

5.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  100 ｍ、西  100 ｍ、南  300 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   15.0 ｍ、奥行　約　　   20.0 ｍ、規模　　        300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 接面道路はない 交通

施設		 鹿児島駅北東方

5.3km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
⑤地域要因の
　将来予測		 街路条件がやや劣るも農地等のほかに戸建住宅等も見られる地域である。周辺ではミニ開発地が散見される等、
今後とも住宅地への転換が進むと予測される。
(3)最有効使用の判定 転換後、造成後に戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     12,800 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     13,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市北部の吉野地区の宅地見込地地域である。需要者の中心は鹿児島市内の住宅建築業者等である
。鹿児島市による市街化調整区域における住宅建築等の規制の影響で市街化調整区域内での宅地開発が一段落し、市街
化区域内の宅地見込地に対する需要が増加している。周辺の宅地価格の上昇を受け、見込地価格も上昇傾向にあるが、
需要の中心となる価格帯は、立地条件や規模により異なるため見い出せない。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 近隣地域は戸建住宅の周辺に農地等も見られる地域である。比準価格は周辺の宅地見込地の取引価格を基に試算された
もので、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有している。控除法による価格は現実の宅地分譲における造成工事
費等を参考として査定している。本件では、類似地域にある基準地価格を規準とした価格との検討を踏まえ、比準価格
と控除法による価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　鹿児島 3-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     12,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 [100.0]
100
     12,700 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     12,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +2.4 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 鹿児島市内では利便性に優る地域を中心に宅地開発
が行われており、市街化区域内の宅地や農地等には
底堅い需要が見られる。

吉野町は価格水準が低い割に利便性が向上している
ため、住宅地需要は堅調で、市街化区域を中心とし
て宅地開発も行われている。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   +5.0

環境　　　　　　　　　  -10.0

宅地造成　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 鹿児島 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１０３
４６２０１
-78631		 鹿児島市 畑   ほぼ台形 北東4m道路、
中間画地

１低専

(50,80)
b １２１０９
４６２０１
-87903		 鹿児島市 畑   不整形 南東4.5m市道
、中間画地

１低専

(50,80)
c １２２０４
４６２０１
-89471		 鹿児島市 山林   不整形 西9m市道、
中間画地

１低専

(50,80)
d １２２０７
４６２０１
-85941		 鹿児島市 畑   ほぼ台形 北東4m私道、
中間画地

１低専

(40,60)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
18,804 		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  87.0]
21,916 		 100
[ 156.0]
14,049 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
14,000 
b (　　            )
17,713 		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  95.0]
18,944 		 100
[ 156.0]
12,144 
12,100 
c (　　            )
20,000 		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  95.0]
21,389 		 100
[ 126.0]
16,975 
17,000 
d (　　            )
11,387 		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]
11,603 		 100
[ 110.3]
10,519 
10,500 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.04		 画地　　　　 -13.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +30.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.05		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +30.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.06		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      12,800 円／㎡]
鹿児島 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  9.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
29,400  （　   82.9 ％）
24,373 		 6,000    540  3,000  14,833 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n:  9.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  1.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9174　　　　     13,608		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9524　     12,960		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 13,000 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １２２０５
４６２０１
-79309

     34,075 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[109.1]

     30,152 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     30,200 
b １２２０７
４６２０１
-86133

     31,886 		 100
[100.0]		 [100.5]
100		 100
[  /  ]		 100
[101.0]		 100
[110.2]

     28,791 

     28,800 
c １２２０３
４６２０１
-76596

     23,197 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 100
[ 81.3]

     27,000 

     27,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.02		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +2.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +7.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +7.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.02		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -7.0 交通・接近   -5.0 環境　　　   -8.0
画地　　　   +6.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 29,400 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
鹿児島

-7
39,600 		 [100.5]
100		 100
[102.0]		 100
[132.0]
29,559 		 [100.0]
100
29,600 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　 +10.0
環境　　 +20.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 29,400 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     20 ｍ、南     10 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      8　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    207 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　       ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　なし
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　Ｕ形側溝
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  50.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 鹿児島 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市吉野町８４１２番３
 3400000278782-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鹿児島 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 3-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL. 
鑑定評価額 4,220,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 鹿児島市吉野町８４１２番３
 ②地積(㎡) 330  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）

1.5:1		 畑 周辺に一般住宅等が見られる宅地見込地地域 水道 鹿児島

5.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  100 ｍ、西  100 ｍ、南  300 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   15.0 ｍ、奥行　約　　   20.0 ｍ、規模　　        300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 接面道路なし 交通

施設		 鹿児島駅北東方

5.3km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
⑤地域要因の
　将来予測		 吉野地区の宅地見込地地域である。地域内でも宅地開発が見られる等、宅地見込地に対する需要は根強い。今後
も開発が進む可能性があり、地価も強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後、造成後に戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     12,800 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     11,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、吉野地区を中心とする宅地見込地地域と判定した。需要者の中心は、鹿児島県内資本の宅地開発業者で
ある。吉野地区は吉野東小学校校区を中心に、従来から宅地開発が見られたが、近年は当該地域でも宅地開発が見られ
るようになりつつある。開発への制約の少ない土地に対しては需要は堅調で、地価も強含みで推移している。需要の中
心となる価格帯は、規模や造成の難易等によりばらつきが大きく、見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、本件では取引時点の新しい事例、地元不動産業者による取得事例等からの査定価格を関連づけて得た価格
を標準に決定しており、説得力に特に優る。他方、控除法による価格は開発業者の採算性の観点より価格にアプローチ
しているが、想定要素が多く、説得力にやや劣る。本件では、分科会における類似の地価調査基準地価格を規準とした
価格との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　鹿児島 3-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     12,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 [100.0]
100
     12,700 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     12,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +0.8 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 人口は微減少傾向だが、市中心部を中心に高値取引
も見られ、概ね地価は安定的に推移している。他方
、一部郊外部等は需要が散発的で地価下落傾向。

やや郊外部にあるものの、市街化区域内にあり、宅
地開発への制約は比較的少ない。近年は宅地開発が
見られる。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   +5.0

環境　　　　　　　　　  -10.0

宅地造成　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 鹿児島 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０９
４６２０１
-74210		 鹿児島市 畑   袋地等 西3.5m道路、
中間画地

１低専

(40,60)
b １２３１０
４６２０１
-82078		 鹿児島市 畑   ほぼ整形 北東6m道路、
南東4m、角地

１低専
特になし
(50,60)
c １２３０３
４６２０１
-77375		 鹿児島市 山林   ほぼ長方形 東7.8m県道、
西5.3m、
二方路

１低専

(50,60)
d １２３０２
４６２０１
-87303		 鹿児島市 畑   不整形 東5.5m市道、
南東3m、角地

１低専

(50,60)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
10,593 		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]
10,635 		 100
[  80.8]
13,162 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
13,200 
b (　　            )
10,631 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 105.0]
10,125 		 100
[  86.6]
11,692 
11,700 
c (　　            )
13,293 		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 101.0]
13,267 		 100
[ 106.9]
12,411 
12,400 
d (　　            )
16,414 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  97.9]
16,766 		 100
[ 120.8]
13,879 
13,900 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.07		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0 宅地造成　　  -3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.07		 画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　  -3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      12,800 円／㎡]
鹿児島 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  5.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
29,000  （　   78.4 ％）
22,736 		 7,000    350  3,000  12,386 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n:  7.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  1.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9346　　　　     11,576		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9524　     11,025		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 11,000 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １２３０７
４６２０１
-86744

     26,759 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.9]		 100
[ 97.8]

     28,236 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     28,200 
b １２２１２
４６２０１
-86509

     32,283 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.3]

     27,875 

     27,900 
c １２３０１
４６２０１
-84692

     29,889 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 97.2]

     30,750 

     30,800 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   +5.0 環境　　　   -5.0
画地　　　   -3.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +5.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -7.0 交通・接近   -5.0 環境　　　  +10.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 29,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
鹿児島

-7
39,600 		 [100.5]
100		 100
[102.0]		 100
[131.3]
29,716 		 [100.0]
100
29,700 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +5.0
環境　　 +25.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 29,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     20 ｍ、南     10 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      9　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    174 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  21.6 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁０．５ｍ
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　Ｕ字型側溝
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  50.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  50.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 鹿児島 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市吉野町８４１２番３
 3400000278782-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考