令和6年1月15日　提出 鹿児島 -68　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -68 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　修一   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市西谷山３丁目１５番２１ ｢西谷山３－１５－２１｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 慈眼寺 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   230 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 慈眼寺駅北西方 780m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした新興の住宅地域。下場地区にあり利便施設への接近性が良好で駅にも近い立地である。地価は当 分の間、強含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西谷山、谷山中央地区の住宅地域。需要者の中心は、鹿児島市一円の給与所得者であるが、周辺市域から の転入者も見られる。利便施設への接近性が良好で駅にも近いエリアで、区画整然とした新興の住宅地域で需要は堅調 である。土地は１８０㎡程度で１，８００万～２，０００万円程度、新築の戸建物件は３，５００万円程度が取引の中 心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が主体の賃貸市場が未成熟な地域で、かつ、１低専（６０，１００）で事業収支の観点から共同住 宅を想定することは現実的ではない。取引の中心は自用目的が主であることから、収益価格は試算せず、代表標準地と の検討及び広域的な価格バランスや市場分析の結果を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [102.0] 100 [109.2] [100.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 局所的には地価の上昇が見られるが、資材高 騰の影響もあり分譲マンションや建売住宅は 在庫がだぶつき始めている。 下場地区の区画整然とした新興の住宅地域で 、利便施設への接近性が良好で駅にも近い立 地であることから、住宅地に対する需要は堅 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％