令和6年1月15日　提出 鹿児島 -64　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -64 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　有馬　佑介   TEL.

鑑定評価額 307,000,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市東郡元町１１番８ ｢東郡元町１１－１０｣ ②地積 　(㎡) 2,129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 共同住宅 ＲＣ11 高層のマンションが 多く見られる共同住 宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 南鹿児島 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  53.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 南鹿児島駅南東方 800m 法令 規制 準工 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、分譲マンションが多く立地している地域である。建築費高騰の影響等で、投資採算性の観点から素 地価格に対して開発業者のシビアな目線が続いており、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              140,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市の中心部に近い利便性の高い地域である。主な需要者は大手または中堅のマンション開発業者 である。販売価格の高値水準が続く状況においても、住宅ローンの低金利を要因としてエンドユーザーの購入意欲は堅 調であるが、開発業者は建築費高騰の影響で投資採算性の観点から素地価格に一層シビアな目線にならざるを得ない状 況であるため、地価は横ばい傾向である。中心価格帯は２０００㎡で３億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、分譲マンションが多く立地している地域である。比準価格は、流通性の観点から求めたもので、市場にお ける実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。一方で、開発法による価格はマンション開発業者の 投資採算性を反映している。したがって、両価格ともに説得力を有し規範性が認められるため、比準価格と開発法によ る価格を関連づけて、さらに広域的な地価の分析を加え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気動向については、個人消費や観光 関連は回復傾向にあるが、投資や雇用情勢は 横ばい傾向である。長引く物価高への警戒感 が続いている。 東郡元町に所在する分譲マンションが多く立 地している地域である。供給戸数が増加し競 合環境は厳しいが、低金利の影響で販売状況 は良好である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％