別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
鹿児島 -63　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 -63 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　将   TEL.
鑑定評価額 55,600,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市上之園町３３番９
 ②地積
　(㎡)		 225  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
駐車場整備地区

1:1.2		 住宅

Ｗ1		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 北東8m市道 水道、ガス、下水 鹿児島中央

920m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 鹿児島中央駅南東方

920m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 鹿児島中央駅に近く、鹿児島市の中でも生活利便性に優れた住宅地域。戸建住宅の外、纏まった規模の画地はマ
ンション用地としての需要も見られ、地価は強含みで推移している。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    247,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は鹿児島中央駅へ徒歩圏内の、市内中心部の住宅地域一円である。需要者の中心は小規模画地については
自己の居住用目的の個人、纏まった画地規模についてはマンションデベロッパー等である。当該地区は鹿児島中央駅や
天文館へのアクセス性が良く、生活利便性も良好で宅地需要は旺盛であり、地価は強含みで推移している。土地の需要
の中心は対象地程度の規模で５０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　生活利便性の良好な住宅地域で周辺には共同住宅も見られる地域であるが、投下資本に見合う賃料水準が形成されて
いないことより収益価格は低位に求められた。比準価格は、代替競争関係に強い取引事例を採用しており説得力が高い
。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、広域的な検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鹿児島 -14                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    243,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鹿児島市は人口は減少傾向にあるが世帯数は
増加傾向にある。国内外の金利動向、建築費
の高騰が不動産市場に与える影響に注視が必
要である。

鹿児島市内において生活や交通利便性の優れ
た住宅地域。宅地需要は旺盛で、地価は強含
みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％ +1.6 ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 -63　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０６
４６２０１
-97559		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
中間画地
近商

(100,400)
b １２２０１
４６２０１
-82172		 鹿児島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
近商

(90,400)
c １２１１０
４６２０１
-79954		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西11m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２３０７
４６２０１
-86858		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e １２１０５
４６２０１
-76484		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
237,372  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
274,192 		 100
[ 108.0]
253,881 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
259,000 
b (　           ) 
259,273  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
273,392 		 100
[ 108.9]
251,049 
256,000 
c (　           ) 
222,639  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
231,465 		 100
[ 100.0]
231,465 
236,000 
d (　           ) 
243,157  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
251,602 		 100
[ 101.0]
249,111 
254,000 
e (　           ) 
196,960  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
202,314 		 100
[  89.9]
225,043 
230,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    247,000 円／㎡]  



鹿児島 -63　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,279,631 
1,884,134 
7,395,497 
5,585,520 
1,809,977 		 （　0.9504）
1,720,202 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     36,600,043 円　　　　（　    163,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 -63　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＲＣ4 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
駐車場整備地区
 60 ％   200 ％   200 ％   225 ㎡     14.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者向けタイプ、平均専有面積約３１㎡を想定 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 用途、規模等が類似する建物を参考とした
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
57.0 
62.70 
2,185 
137,000 		 2.0  274,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
2,229 
208,412 		 2.0  416,824 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
2,274 
212,619 		 2.0  425,238 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
78.0 
343.20 

770,650 		 1,541,300 
0 
⑨年額支払賃料        770,650 円　×　12ヶ月　＝　       9,247,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     343.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,247,800 円　　×　　   6.3 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　       ％　＝　　       582,611 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,265,189 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,541,300 円　×　　  93.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,442 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,279,631 円　　　　（　        41,243 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-51		 2,016  
(   2,016) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,358 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,233 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,229 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-47		 1,895  
(   1,895) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,100 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 -63　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 532,800 円  　　　　     88,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 295,434 円  　　　        9,847,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      123,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      754,800 円  　　　　     88,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,800 円  　　　　     88,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,800 円  　　　　     88,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,884,134 円　（　　　　　　         8,374 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,585,520 円  
（　　　　　        24,825 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,279,631 円      
②総費用 1,884,134 円      
③純収益　①－② 7,395,497 円      
④建物等に帰属する純収益 5,585,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,809,977 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,720,202 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,645 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,600,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     163,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 -63　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市上之園町３３番９
 3400000309723-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿児島 -63　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 -63 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.
鑑定評価額 55,600,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市上之園町３３番９
 ②地積
　(㎡)		 225  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
駐車場整備地区

1:1.2		 住宅

Ｗ1		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 北東8m市道 水道、ガス、下水 鹿児島中央

920m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北８ｍ市道 交通

施設		 鹿児島中央駅南東方

920m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、鹿児島中央駅から徒歩圏内の住宅地域である。戸建住宅またはマンション用地として立地条件が優
れていることから、需要は旺盛であり、地価は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    259,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島中央駅の南東方に位置する上之園町及びその周辺地区を中心とする住宅地域である。需要に係る
典型的な市場参加者は、富裕者層の個人が中心であると判定した。土地の規模が大きいものについては、マンションデ
ベロッパーが市場に参入すると思料される。鹿児島中央駅から徒歩圏内であり利便性が極めて高く人気の高いエリアで
ある。土地に対する需要は強く、地価は堅調に推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は鹿児島市中心部で現実に成立した価格牽連性を有する取引の価格を査定の根拠としており、実勢を反映した
説得力のある価格である。一方、収益価格は典型的な需要者が実際に投資採算を考慮する際参考とする手法であるが、
必ずしも賃料が投資採算に見合う水準とはなっておらず、低位に求められた。したがって、本件では実際の市場を反映
した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鹿児島 -14                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    243,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後の経済活動の再開、市中心部や各
拠点の再開発等により、宅地需要は旺盛であ
り、地価は堅調に推移している。


鹿児島中央駅から徒歩圏内に立地し交通利便
性に優れている。土地需要は旺盛であり、地
価は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％ +1.6 ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 -63　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０６
４６２０１
-97559		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
中間画地
近商

(90,400)
b １２１０６
４６２０１
-100017		 鹿児島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
西6m、角地
１住居

(70,200)
c １２２０１
４６２０１
-82172		 鹿児島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
近商

(90,400)
d １２３０７
４６２０１
-86858		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e １２３０７
４６２０１
-86631		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8.8m市道
、北西6.2m、
角地
準工
特別用途地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
237,372  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
273,670 		 100
[ 108.2]
252,930 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
258,000 
b (　           ) 
245,680  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
251,997 		 100
[  98.0]
257,140 
262,000 
c (　           ) 
259,273  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
272,622 		 100
[ 103.0]
264,682 
270,000 
d (　           ) 
243,157  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
252,595 		 100
[ 100.0]
252,595 
258,000 
e (　           ) 
175,352  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
167,584 		 100
[  71.4]
234,711 
239,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    259,000 円／㎡]  



鹿児島 -63　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を把握できず、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,011,709 
1,795,335 
7,216,374 
5,715,160 
1,501,214 		 （　0.9504）
1,426,754 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     30,356,468 円　　　　（　    135,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 -63　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＲＣ4 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
駐車場整備地区
 60 ％   200 ％   200 ％   225 ㎡     14.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 間取１ＬＤＫ（平均専有面積３１㎡）を想定した。 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
57.0 
62.70 
1,922 
120,509 		 2.0  241,018 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
2,185 
204,298 		 2.0  408,596 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
2,200 
205,700 		 2.0  411,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
78.0 
343.20 

736,207 		 1,472,414 
0 
⑨年額支払賃料        736,207 円　×　12ヶ月　＝　       8,834,484 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     343.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,834,484 円　　×　　   6.3 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　       ％　＝　　       556,572 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,997,912 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,472,414 円　×　　  93.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,797 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,011,709 円　　　　（　        40,052 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-51		 2,016  
(   2,016) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,122 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,189 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,185 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-171		 2,476  
(   2,472) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,251 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 -63　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 502,800 円  　　　　     83,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 286,635 円  　　　        9,554,484　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      126,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      712,300 円  　　　　     83,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,800 円  　　　　     83,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,800 円  　　　　     83,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,795,335 円　（　　　　　　         7,979 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,715,160 円  
（　　　　　        25,401 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,011,709 円      
②総費用 1,795,335 円      
③純収益　①－② 7,216,374 円      
④建物等に帰属する純収益 5,715,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,501,214 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,426,754 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,341 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,356,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     135,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 -63　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市上之園町３３番９
 3400000309723-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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