令和6年1月15日　提出 鹿児島 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -61 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　大吉　修郎   TEL.

鑑定評価額 8,480,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市春山町１７９９番３７ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道 上伊集院 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 規準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 上伊集院駅南西方 1.8km 法令 規制 （都） １中専 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした区画整然とした住宅地である。小学校に近く、平坦地であることから、松元地区内でも比 較的選好性の高い地域となっている。周辺地区でもミニ戸建住宅団地の開発が進み、地価は微増である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、春山地区を中心に、上谷口・石谷地区等の旧松元町地区の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の自 用目的の個人が中心で、一部にミニ分譲地開発目的の不動産業者も期待できる。小学校に近く、平坦地で生活利便性も 高く、旧松元地区内でも住宅地域としての選好性が高い地域であり、一定の需要が見られ、地価は安定的に推移してい る。需要の中心は土地については２００㎡で８００万円程度、新築戸建で２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格が求められた。近隣地域内は一般住宅を中心とした市郊外部の住宅団地であり、賃貸市場が未成熟 であることから、収益還元法が適用できなかった。したがって本件鑑定評価額の決定にあたっては、自用目的の取引が 主体であることを考慮し、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を標準とし、収益価格が求められなかったことを も勘案し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -48                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 58.5] [103.0] 100 41,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地では、旧町を除き需要は堅調で、 全体的に上昇傾向である。中心商業地域では 、再開発事業の影響もあり需要が旺盛な状況 が続いている。 春山小学校近辺に開発された小規模の戸建住 宅団地である。周辺地区でもミニ開発分譲住 宅の販売が行われ開発が進み、地価は微増傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％