令和6年1月15日　提出 鹿児島 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -57 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　大吉　修郎   TEL.

鑑定評価額 2,830,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市油須木町３０４番３２ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 南西5m市道 水道 伊集院 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 規準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 伊集院駅北東方 12.0km 法令 規制 （都） １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 地区中心部から離れた小規模の戸建住宅団地である。古い時期に開発されたもので、空地も点在し、地区中心部 から離れるため生活利便性に劣ることから、需要は弱いものになっている。地価は下落傾向となっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市北部の旧郡山町地区一円の一般住宅地域である。需要者は、同一需給圏内のマイホーム取得を 目的とする個人である。店舗、金融機関等の存する旧郡山町中心からはやや離れ、交通接近条件に劣り、古くからの戸 建住宅団地である近隣地域内には、空地、空家も存する状況となっている。住宅地域としての熟成度は低く、また需要 も弱く、土地については３００万円程度が需要の中心である。新築物件の建売は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格が求められた。近隣地域内は市郊外部の戸建住宅を中心とした古い住宅団地であり、賃貸市場が未 成熟であることから、収益還元法が適用できなかった。したがって本件鑑定評価額の決定にあたっては、自用目的の取 引が主体であることを考慮し、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を標準とし、収益価格が求められなかったこ とをも勘案し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -51                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [156.2] [104.0] 100 12,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地では、旧町を除き需要は堅調で、 全体的に上昇傾向である。中心商業地域では 、再開発事業の影響もあり需要が旺盛な状況 が続いている。 地域要因に特段の変化はなく、安定的に推移 している。地域内で開発行為などもなく、需 要はより利便性の高い地区中心部に流れ、地 価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％