令和6年1月15日　提出 鹿児島 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -56 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　山口　幸太郎   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 95,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市明和１丁目２６００番９２ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 空地 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6.1m市道 水道、ガス、下水 鹿児島中央 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．１ ｍ市道 交通 施設 鹿児島中央駅北西方 3.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地近郊の高台に位置する成熟した大規模団地内の住宅地域。市街地中心部と比較し割安感があり宅地需要は 堅調である。地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、明和１～５丁目の明和団地一帯を中心に周辺の団地を含む住宅地域。需要者の中心は、自己の居住用建 物の敷地を求める給与所得者や個人事業主等の個人である。市街地近郊に位置し、居住環境が良好な大型住宅団地の需 要は安定している。近年は二分割等小規模地の新築戸建住宅を中心とした取引が増えている。市場の中心価格帯は、更 地で１３００万円から２０００万円程度である。小規模な新築戸建住宅で３０００万円から３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域内の信頼性の高い事例を標準に決定しており、最近の市場動向を反映する実証的 価格である。一方、近隣地域は１低専の戸建住宅中心の住宅地域であり、収益目的の取引は少なく、収益性に乏しいこ とから収益還元法の適用は断念した。従って比準価格を標準に、代表標準地や取引動向等との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,300 円／㎡ [100.2] 100 100 [104.0] 100 [104.0] [105.0] 100 95,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年５月のコロナ５類引き下げによる経済活 動の再開もあり、県内景況は全体としては回 復傾向にある。特に消費、観光関連は回復し ている。 住宅地域として成熟している。最近は住宅取 得の総額を抑えられる、小規模な画地に需要 があり、宅地の細分化が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％