令和6年1月12日　提出 鹿児島 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -41 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市西伊敷６丁目４５００番８８ ｢西伊敷６－３７－１７｣ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 鹿児島中央 8.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 鹿児島中央駅北西方 8.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的古くに開発された大型団地である。熟成した住宅団地で、近年は建物の建替えも多く見られる。現状の居 住環境を維持しつつ、地価はやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西伊敷地区（伊敷団地）を中心とする住宅地域と判定した。需要者の中心は、鹿児島市内で戸建住宅用 地を求める個人である。利便施設が整備されており、伊敷地区の中では比較的地価水準が安価なことから、不動産業者 による高値取引が増えつつある。需要は堅調で、地価も横ばい乃至微上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土 地が総額で１３００万円程度、新築戸建住宅で３０００から３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本件では西伊敷地区の豊富な事例からの査定価格を関連づけて得た価格を標準に決定しており、説得力に 特に優る。なお、収益価格は、第１種低層住居専用地域にあり、経済合理的な賃貸用共同住宅の建設が非合理的な地域 であることから、求めることができなかった。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用する ことが妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,900 円／㎡ [101.1] 100 100 [106.0] 100 [150.8] [103.0] 100 54,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減少傾向だが、市中心部を中心に高 値取引も見られ、概ね地価は安定的に推移し ている。他方、一部郊外部等は需要が散発的 で地価下落傾向。 概ね現状の地域性を維持している。相続等を 契機とする宅地供給も見られる一方、近年は 不動産業者による土地取得も多く見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％