令和6年1月15日　提出 鹿児島 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -33 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　大吉　修郎   TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 40,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市緑ヶ丘町３７８３番９９ ｢緑ヶ丘町１４－８｣ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 鹿児島中央 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 鹿児島中央駅北方 10.0km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 市郊外部の戸建住宅を中心とした高台の大型住宅団地である。比較的低価格帯であるが市中心部から離れ接近性 や生活利便性に劣る地域であり、需要は弱いながらも地価は安定し、横這いと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市北部、やや高台に存する緑ヶ丘・千年・西伊敷・花野団地の大型住宅団地である。需要者は、 同一需給圏内のマイホーム取得を目的とする個人である。中学校も整備されているが市街地中心部との接近性に劣り、 周辺の大型住宅団地と需要が競合し、需要は弱いながらも、地価は横這いと判断する。需要の中心は、土地については ２００㎡程度で８２０万円程度、新築物件の建売は２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格が求められた。近隣地域内は、戸建住宅を中心とした１低専の住宅地域であり、容積率は８０％と 制限され、賃貸市場が未成熟で収益還元法が適用できなかった。したがって、本件鑑定評価額の決定にあたっては、戸 建住宅等の自用目的の取引が主体であることを考慮し、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を標準とし、収益価 格が求められなかったことをも勘案し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,400 円／㎡ [100.4] 100 100 [104.0] 100 [123.4] [105.0] 100 42,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地では、旧町を除き需要は堅調で、 全体的に上昇傾向である。中心商業地域では 、再開発事業の影響もあり需要が旺盛な状況 が続いている。 中学校等も存する大型住宅団地であるが、市 中心部から離れることにより、生活利便性に 劣る。取引は少ないながらも、地価は横這い となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％