別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿児島 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 -31 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳山　哲朗   TEL.
鑑定評価額 53,000,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市荒田２丁目１７番４
｢荒田２－１７－８｣		 ②地積
　(㎡)		 221  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 東5.9m市道 水道、ガス、下水 鹿児島中央

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   320 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．９ｍ市道		 交通

施設		 鹿児島中央駅南東方

2.1km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅や共同住宅等が混在する住宅地域で、今後も同様の特性を維持すると予測する。中心部に近い利便性に
優れた地域で、人口は微増傾向にある。宅地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    123,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、荒田地区を中心とした上荒田地区や下荒田地区等の周辺の市電沿線の住宅地域が圏域である。需要者の
中心は、小規模画地が市内の中高所得者を中心とした個人、中規模画地が賃貸マンション、大規模画地が分譲マンショ
ン等のデベロッパーと思料される。人口は微増傾向で、利便性に優れた当該地域の宅地需要は堅調で、地価は上昇傾向
にある。市場の中心価格帯は、土地が５，０００万円程度、新築住宅は７，０００万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 居住目的の取引が主で、同一需給圏内の近隣地域及び類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。従って、
比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、対象地周辺は戸建及び共同住宅が混在する地域と
して熟成しているが、元本価値に見合う家賃収入が得にくく、収益価格はやや低位に試算された。よって、比準価格を
標準とし、収益価格は比較考量し、広域的に周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    234,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、緩やかな回
復が続くことが期待される。また、物価上昇
や中東地域をめぐる情勢等の影響に十分注意
する必要がある。

中心部に近い住宅地域で、地域要因に変動は
ない。利便性に優れる当該地域の人口は微増
傾向にあり、宅地需要は堅調に推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１０
４６２０１
-81853		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b １２３０８
４６２０１
-91188		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
c １２３０８
４６２０１
-90922		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２３０４
４６２０１
-88528		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7.5m市道
、北東6m、
角地
１住居

(70,200)
e １２２１１
４６２０１
-94218		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
250,730  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
242,774 		 100
[ 106.7]
227,530 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
234,000 
b (　           ) 
215,197  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
236,998 		 100
[ 100.0]
236,998 
244,000 
c (　           ) 
286,123  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
278,145 		 100
[ 108.0]
257,542 
265,000 
d (　           ) 
252,091  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
252,091 		 100
[ 109.1]
231,064 
238,000 
e (　           ) 
226,827  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
238,533 		 100
[  99.9]
238,772 
246,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    245,000 円／㎡]  



鹿児島 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,765,475 
1,859,378 
6,906,097 
5,560,360 
1,345,737 		 （　0.9504）
1,278,988 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     27,212,511 円　　　　（　    123,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＲＣ4 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   221 ㎡     17.0 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｒタイプ（約２３㎡）を想定 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 想定建物の用途・規模に対して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
80.0 
88.00 
2,112 
185,856 		 2.0  371,712 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
2,112 
197,472 		 2.0  394,944 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
83.8 
368.50 

778,272 		 1,556,544 
0 
⑨年額支払賃料        778,272 円　×　12ヶ月　＝　       9,339,264 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     368.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,339,264 円　　×　　   6.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       588,374 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,750,890 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,556,544 円　×　　  93.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,585 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,765,475 円　　　　（　        39,663 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-91		 1,852  
(   1,849) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,058 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,116 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,112 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-215		 2,018  
(   2,017) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,170 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 530,400 円  　　　　     88,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 280,178 円  　　　        9,339,264　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      751,400 円  　　　　     88,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,400 円  　　　　     88,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,400 円  　　　　     88,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,859,378 円　（　　　　　　         8,413 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,560,360 円  
（　　　　　        25,160 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,765,475 円      
②総費用 1,859,378 円      
③純収益　①－② 6,906,097 円      
④建物等に帰属する純収益 5,560,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,345,737 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,278,988 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,787 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,212,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     123,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市荒田二丁目１７番４
 3400000292508-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿児島 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 -31 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.
鑑定評価額 53,000,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市荒田２丁目１７番４
｢荒田２－１７－８｣		 ②地積
　(㎡)		 221  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 東5.9m市道 水道、ガス、下水 鹿児島中央

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   320 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．９ｍ
市道		 交通

施設		 鹿児島中央駅南東方

2.1km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、鹿児島市中心部に位置する住環境の優れた住宅地域である。交通利便性が優れ、近くには再開発事
業も進んでいることから地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    256,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市中心部において、戸建住宅、マンション等の用途に適した住宅地域一円である。需要に係る典
型的な市場参加者は、会社経営者等の富裕層を中心とする個人或いは法人が中心であると判定した。近隣地域は鹿児島
中央駅から南東方にあり、居住人口が多く利便性も高いことから人気の高いエリアである。よって土地に対する需要は
高く地価は堅調に推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏で現実に成立した取引価格を価格査定の根拠としており、実勢を反映した実証的な価格である。
一方、収益価格は典型的な需要者が実際に投資採算を考慮する際参考とする手法であるが、高層化が困難である等の理
由から必ずしも投資採算に見合う水準とはなっておらず、低位に求められた。本件では実証的な価格で規範力の高い比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    234,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鹿児島 -24                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    236,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後の経済活動の再開、市中心部や各
拠点の再開発等により、宅地需要は旺盛であ
り、地価は堅調に推移している。


鹿児島中央駅から南東方に位置する住宅地域
。周辺の再開発等により将来に対する期待感
等から地価は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％ +1.7 ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０９
４６２０１
-79069		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
西4m、角地
１住居

(70,200)
b １２３１０
４６２０１
-81853		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c １２２０８
４６２０１
-91389		 鹿児島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西3.6m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d １２３０７
４６２０１
-86561		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e １２２０６
４６２０１
-97728		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
263,473  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.1]
253,480 		 100
[ 100.0]
253,480 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
261,000 
b (　           ) 
250,730  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
242,774 		 100
[ 100.8]
240,847 
248,000 
c (　           ) 
168,412  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.0]
214,643 		 100
[  87.4]
245,587 
253,000 
d (　           ) 
289,526  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
286,153 		 100
[ 120.8]
236,882 
244,000 
e (　           ) 
254,721  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
266,438 		 100
[ 100.0]
266,438 
274,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    256,000 円／㎡]  



鹿児島 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を把握できず、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,841,608 
2,021,992 
6,819,616 
5,560,360 
1,259,256 		 （　0.9504）
1,196,797 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     25,463,766 円　　　　（　    115,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＲＣ4 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   221 ㎡     17.0 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 間取１Ｋ（２５㎡程度）を想定した。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的な割合。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
80.0 
88.00 
1,928 
169,664 		 2.0  339,328 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
2,029 
189,712 		 2.0  379,424 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
2,029 
189,712 		 2.0  379,424 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
2,130 
199,155 		 2.0  398,310 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
83.8 
368.50 

748,243 		 1,496,486 
0 
⑨年額支払賃料        748,243 円　×　12ヶ月　＝　       8,978,916 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     368.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　         442,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種、同規模の建物として標準的な金額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,421,116 円　　×　　   6.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       593,530 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,827,586 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,496,486 円　×　　  93.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,022 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,841,608 円　　　　（　        40,007 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-91		 1,852  
(   1,849) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,949 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,032 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,029 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-65		 1,902  
(   1,900) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,107 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 530,400 円  　　　　     88,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 442,792 円  　　　        9,421,116　×　　　　   4.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      751,400 円  　　　　     88,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,400 円  　　　　     88,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,400 円  　　　　     88,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,021,992 円　（　　　　　　         9,149 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,560,360 円  
（　　　　　        25,160 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,841,608 円      
②総費用 2,021,992 円      
③純収益　①－② 6,819,616 円      
④建物等に帰属する純収益 5,560,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,259,256 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,196,797 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,415 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,463,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     115,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市荒田二丁目１７番４
 3400000292508-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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備考