別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿児島 -301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 -301 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　修一   TEL.
鑑定評価額 27,300,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別評価
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市谷山中央１丁目４２１６番６外
(谷山駅周辺地区２９街区５外)		 ②地積
　(㎡)		 173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅等が建ち
並ぶ区画整然とした
住宅地域		 南6m区画街路 水道、ガス、下水 谷山

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ区画
街路		 交通

施設		 谷山駅南西方

380m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 谷山駅周辺地区土地区画整理事業地内の閑静な住宅地域で、周辺ではスーパーが進出するなど利便性が高まって
いる。地価は当分の間、強含みで推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     95,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は谷山地区の区画整理地区内の住宅地域。需要者の中心は鹿児島市一円の給与所得者であるが、画地規模が
大きい場合は開発業者等も考えられる。駅に近く利便施設への接近性が良好で地価は上昇傾向にある。土地は１７０㎡
程度で２，５００万円程度、新築の戸建物件は４，０００万円～４，５００万円程度が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 谷山駅周辺地区土地区画整理事業地内の区画整然とした閑静な住宅地域で、駅に近いこともあって、賃貸マンションの
需要も見られるが、取引の中心は自用目的が主であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し
、収益価格を比較考量し、さらに広域的な価格バランスや市場分析の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿児島 -9                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    117,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 80.8]		 [106.0]
100		 154,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 局所的には地価の上昇が見られるが、資材高
騰の影響もあり分譲マンションや建売住宅は
在庫がだぶつき始めている。


谷山駅周辺地区土地区画整理事業地内の区画
整然とした閑静な住宅地域である。スーパー
の進出も見られ、利便性は高く住宅地の地価
は強含みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 -301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
４６２０１
-90950		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m区画街
路、
南6m、北6m、
三方路
２中専
地区計画等
(70,200)
b １２２０９
４６２０１
-79400		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m区画街路
、中間画地
２中専
地区計画等
(60,200)
c １２１１１
４６２０１
-96776		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区画街路
、中間画地
２中専

(60,200)
d １２１０９
４６２０１
-88062		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南西6m区画街
路、中間画地
２中専

(60,200)
e １２２０５
４６２０１
-79164		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m区画街
路、中間画地
商業
地区計画等
(90,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
160,637  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
151,999 		 100
[ 100.0]
151,999 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
161,000 
b (　           ) 
151,176  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
152,537 		 100
[ 100.0]
152,537 
162,000 
c (　           ) 
152,228  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
154,359 		 100
[ 100.0]
154,359 
164,000 
d (　           ) 
135,897  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
132,630 		 100
[  94.0]
141,096 
150,000 
e (　           ) 
175,636  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
175,810 		 100
[ 114.5]
153,546 
163,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    160,000 円／㎡]  



鹿児島 -301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,203,386 
1,062,520 
4,140,866 
3,346,200 
794,666 		 （　0.9741）
774,084 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     16,469,872 円　　　　（　     95,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 -301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.57 Ｓ3 301.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   173 ㎡     11.1 m x   15.4 m  前面道路：区画街路 　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約４４㎡を想定。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 地域のほぼ標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.57 
87.5 
88.00 
1,750 
154,000 		 2.0  308,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
100.57 
87.5 
88.00 
1,750 
154,000 		 2.0  308,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
301.71 
87.5 
264.00 

462,000 		 924,000 
0 
⑨年額支払賃料        462,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,544,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     264.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,544,000 円　　×　　   6.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       349,272 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,194,728 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           924,000 円　×　　  93.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,658 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,203,386 円　　　　（　        30,077 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-108		 1,594  
(   1,594) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,678 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,753 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-158		 1,419  
(   1,417) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,867 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 -301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 304,200 円  　　　　     50,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 166,320 円  　　　        5,544,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       59,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      430,900 円  　　　　     50,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,700 円  　　　　     50,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,700 円  　　　　     50,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,062,520 円　（　　　　　　         6,142 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     301.71 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 45 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,346,200 円  
（　　　　　        19,342 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,203,386 円      
②総費用 1,062,520 円      
③純収益　①－② 4,140,866 円      
④建物等に帰属する純収益 3,346,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 794,666 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 774,084 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,474 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,469,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      95,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 -301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市谷山中央一丁目４２１６番６
 3400005309445-0000
2 　鹿児島市谷山中央一丁目４２１６番１３
 3400005309450-0000
3 　鹿児島市谷山中央一丁目４２１６番１５
 3400010077555-0000
4 　鹿児島市谷山中央一丁目４２１６番８
 3400005309446-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿児島 -301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 -301 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.
鑑定評価額 28,000,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別評価
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市谷山中央１丁目４２１６番６外
(谷山駅周辺地区２９街区５外)		 ②地積
　(㎡)		 173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅等が建ち
並ぶ区画整然とした
住宅地域		 南6m区画街路 水道、ガス、下水 谷山

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　６
ｍ区画街路		 交通

施設		 谷山駅南西方

380m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理事業が進行中であり、仮換地に新築住宅の建設が進んでいる。街区が整然とした良好な町並みが形成さ
れつつあり来年度中に工事が完了する予定である。今後、需給状態は落ち着くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ谷山駅周辺の区画整理区域内とその周辺地区と判定した。駅に近い立地で利便性に優るが供給自体は
少ないため非常に希少性が高いことから典型的市場参加者は富裕層が中心となっている。中心的価格帯は規模が２００
㎡程度の土地で総額３，０００万円前後となっている。区画整事業の進捗により良好な街並みが形成された後は地価の
緩やかな上昇が見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は近隣地域及びその周辺で実際に成立した取引事例を採用し検討のうえ求めた価格であり、実勢を反映した実
証的・客観的な価格である。一方、収益価格は地域的に収益物件の取得に要した資金に見合う賃料が収受できないこと
から低位に試算された。したがって、市場の実勢を十分に反映して説得力を有する比準価格を中心に収益価格を参酌し
、前年代表標準地の価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿児島 -9                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    117,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 79.9]		 [106.0]
100		 156,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鹿児島市南部は谷山地区を中心に副都心とし
て発展しており、鉄道の高架化、区画整理等
の事業の進行にともない人口・世帯数も増加
傾向にある。

駅前の区画整理事業が進行中であり街路・画
地条件等の改善、建物の再建築により優れた
街並みが形成されつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 -301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
４６２０１
-91002		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.5m市道、
南3.4m、角地
２中専

(70,160)
b １２２０５
４６２０１
-79164		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m区画街
路、中間画地
商業
地区計画等
(90,360)
c １２２０９
４６２０１
-79400		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m区画街路
、中間画地
２中専
地区計画等
(60,200)
d １２２０７
４６２０１
-85670		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m区画街路
、中間画地
２中専
地区計画等
(60,200)
e １２３０８
４６２０１
-90950		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m区画街
路、
南6m、北6m、
三方路
２中専
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
142,009  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
144,852 		 100
[  86.6]
167,266 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
177,000 
b (　           ) 
175,636  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
185,374 		 100
[ 116.2]
159,530 
169,000 
c (　           ) 
151,176  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
158,584 		 100
[ 100.0]
158,584 
168,000 
d (　           ) 
165,947  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
166,886 		 100
[  98.0]
170,292 
181,000 
e (　           ) 
160,637  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
153,969 		 100
[ 104.0]
148,047 
157,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    167,000 円／㎡]  



鹿児島 -301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を把握できず、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,361,966 
1,009,889 
4,352,077 
3,587,200 
764,877 		 （　0.9699）
741,854 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     15,784,128 円　　　　（　     91,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 -301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.57 ＬＳ3 301.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   173 ㎡     11.1 m x   15.4 m  前面道路：区画街路 　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ平均専有面積約４４㎡を想定 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.57 
87.5 
88.00 
1,750 
154,000 		 2.0  308,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
100.57 
87.5 
88.00 
1,830 
161,040 		 2.0  322,080 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
301.71 
87.5 
264.00 

476,080 		 952,160 
0 
⑨年額支払賃料        476,080 円　×　12ヶ月　＝　       5,712,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     264.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,712,960 円　　×　　   6.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       359,916 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,353,044 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           952,160 円　×　　  93.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,922 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,361,966 円　　　　（　        30,994 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-3		 1,852  
(   1,847) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,852 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,833 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,830 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-85		 1,384  
(   1,325) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,384 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 -301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 283,200 円  　　　　     47,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 171,389 円  　　　        5,712,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       59,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      401,200 円  　　　　     47,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,200 円  　　　　     47,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,200 円  　　　　     47,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,009,889 円　（　　　　　　         5,838 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     301.71 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0760     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0837 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,587,200 円  
（　　　　　        20,735 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,361,966 円      
②総費用 1,009,889 円      
③純収益　①－② 4,352,077 円      
④建物等に帰属する純収益 3,587,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 764,877 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 741,854 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,288 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,784,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 -301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市谷山中央一丁目４２１６番６
 3400005309445-0000
2 　鹿児島市谷山中央一丁目４２１６番１３
 3400005309450-0000
3 　鹿児島市谷山中央一丁目４２１６番１５
 3400010077555-0000
4 　鹿児島市谷山中央一丁目４２１６番８
 3400005309446-0000
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備考