令和6年1月15日　提出 鹿児島 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -24 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　木下　登   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市光山１丁目６１１２番１５ ｢光山１－１－２２｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 坂之上 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 坂之上駅南東方 600m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　中規模一般住宅を中心とした住宅地域であるが、新規分譲は需要の見込まれる総額を抑えた小規模画地が中心 である。需要が見込まれ、地価は上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、光山、坂之上、錦江台等の中小規模団地等の住宅地域。需要者は、市内在住の自己居住目的の給与所 得者や個人事業主が中心である。ＪＲ坂之上駅徒歩圏内の既存住宅とミニ開発等による新興住宅団地等が混在する。価 格にややバラツキが見られるが、割安感があり戸建て住宅を中心に需要が安定している。需要の中心価格帯は、更地で １０００万円程度、小規模の新築戸建住宅で３０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏内の光山１・２丁目、坂之上５・６丁目内の類似地域において住宅地の取引事例を収集した。比準価格は 主に自己居住目的の取引から試算した、市場の実態を反映した規範性の高い価格といえる。１低専の戸建住宅中心の住 宅地域であり、元本に見合う賃料が得られず収益目的の取引は殆ど見られないため、収益価格の試算は断念した。従っ て比準価格を標準に、取引動向や周辺の地価公示標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　中心市街地から特に南部郊外にかけて住宅 ・商業地ともに需要は堅調であり、地価は微 増から上昇傾向が多く見られる。 　生活利便性が高く、谷山地区の中では割安 感があることから小規模宅地として分譲され ることが多く、需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％