別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
鹿児島 -22 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 -22 鹿児島県 鹿児島第1 氏名  不動産鑑定士 岩切 正廣   TEL.
鑑定評価額 4,310,000 円  1㎡当たりの価格 12,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
鹿児島市小山田町9458番8
②地積
 (㎡)
339  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(50,80)

(その他)




1.5:1
住宅

W1
一般住宅、農家住宅
が混在する傾斜地の
住宅地域
西6m市道 水道 鹿児島中央

13.0km
(2)



①範囲 東   250 m、西    50 m、南   500 m、北   200 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    25.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         400 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6m市
交通

施設
鹿児島中央駅北西方

13.0km
法令

規制
「調区」 
(50,80)


⑤地域要因の将
 来予測
市街地中心部から遠く離れた市街化調整区域内にある農家集落地域で、生活利便性等に劣り地縁性が強いため宅
地需要は弱く、地価は今後も下落していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            12,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市北部郊外の小山田町及びその周辺の地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者及び当
該地域に地縁性を有する者である。市街化調整区域内にある生活利便性等に劣る地縁性の強い地域で、宅地需要がほと
んどないため需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は市街化調整区域内の農家集落地域で、アパート等の賃貸物件はほとんどなく、賃貸市場が未成熟なため収益
還元法は適用しない。原価法は既成市街地のため適用できなかった。比準価格は現実の不動産市場における取引価格を
基に試算されたもので、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有している。よって、代表標準地との検討を踏まえ
、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 鹿児島 -14                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         22,900 円/㎡
[ 98.3]
100
100
[101.0]
100
[174.9]
[100.0]
100
12,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           13,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
円安や資源価格上昇等による物価高や実質所
得の減少の影響から個人消費には勢いがなく
、景気の先行きには不透明感が見られる。


市街地から遠く離れた市街化調整区域内にあ
る地縁性の強い農家集落地域で生活利便性等
に劣り、宅地需要はほとんどない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +6.0
交通・接近    +10.0
環境       +50.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-3.1 %  %
3 試算価格算定内訳 鹿児島 -22 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 11910
46201
-93184
鹿児島市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南西5.6m市道
、中間画地




「調区」 
土砂災害警戒区域
(50,80)
b 12008
46201
-74188
鹿児島市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 東6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
c 12104
46201
-102292
鹿児島市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南4m市道、
中間画地




「調区」 

(50,80)
d 12207
46201
-85640
鹿児島市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 東5m市道、
西12m、
二方路



(都) 

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
16,088  
100
[ 100.0]
[  90.6]
100
100
[   /  ]
100
[  98.8]

14,753 
100
[ 115.5]

12,773 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

12,800 
b (            
14,098  
100
[ 100.0]
[  92.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

13,055 
100
[ 121.3]

10,763 

10,800 
c (            
11,860  
100
[ 100.0]
[  92.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.9]

10,981 
100
[  81.6]

13,457 

13,500 
d (            
10,177  
100
[ 100.0]
[  95.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  93.6]

10,340 
100
[  93.1]

11,106 

11,100 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地      +4.0 行政      -5.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   +5.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      -0.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.26 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      -6.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      12,700 円/㎡]  



鹿児島 -22 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の戸建住宅が多い住宅地域でアパート等の賃貸物件はほとんどなく、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は
適用しない。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 鹿児島 -22 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  鹿児島市小山田町9458番8
3400000140378-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
鹿児島 -22 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 -22 鹿児島県 鹿児島第1 氏名  不動産鑑定士 柳元 健吾   TEL.
鑑定評価額 4,340,000 円  1㎡当たりの価格 12,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
鹿児島市小山田町9458番8
②地積
 (㎡)
339  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(50,80)

(その他)




1.5:1
住宅

W1
一般住宅、農家住宅
が混在する傾斜地の
住宅地域
西6m市道 水道 鹿児島中央

13.0km
(2)



①範囲 東   250 m、西    50 m、南   500 m、北   200 m ②標準的使用 低層戸建住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口 約    25.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         400 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特になし

基準方位北、  6
m市道
交通

施設
鹿児島中央駅北西方

13.0km
法令

規制
「調区」 
(50,80)


⑤地域要因の将
 来予測
市郊外の住宅地域で、現状格別な地域要因の変動は認められない。中心市街地へのアクセスに劣るなど人口減少
下において利便性の劣る住宅地域に対する住宅地需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層戸建住宅の敷地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            12,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小山田町及びその周辺部に形成された住宅地域の存する圏域で、需要者の中心は同一需給圏内居住の個
人等と考えられる。中心市街地へのアクセスに劣り利便性が悪いだけでなく、行政的な規制も強いため、人口減少下に
おいてこうした住宅地域に対する住宅地需要は弱い。取引自体が少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況で
ある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格のみを得た。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から試算されており市場実態が反映され
ている。一方、収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、当該地域は農地等が見られ賃貸用不動産が殆どな
く賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算出来なかった。よって、本件では市場の特性に適合した比準価
格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 鹿児島 -14                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         22,900 円/㎡
[ 97.8]
100
100
[101.0]
100
[169.3]
[100.0]
100
13,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           13,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口減少、物価高、税負担、国際紛争等、日
本経済への影響が懸念される状況が継続して
おり、先行きが見通せない状況にある。


現状格別な地域要因の変動は認められないが
、市郊外の住宅地域であり、過疎化の影響を
受けており、住宅地需要は弱く、地価は下落
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +4.0
交通・接近     +5.0
環境       +55.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.3 %  %
3 試算価格算定内訳 鹿児島 -22 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12204
46201
-89973
鹿児島市

貸家
建付

  
(           ) 
台形 西3m道路、
中間画地




「調区」 

(50,80)
b 12104
46201
-102292
鹿児島市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南4m市道、
中間画地




「調区」 

(50,80)
c 12002
46201
-76224
鹿児島市

建付


  
(           ) 
不整形 南東4.7m道路
、中間画地




「調区」 

(50,80)
d 12301
46201
-84802
鹿児島市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m県道、
中間画地




「調区」 
土砂災害警戒区域
(50,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
9,063  
100
[ 100.0]
[  95.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

9,587 
100
[  70.2]

13,657 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

13,700 
b (            
11,860  
100
[ 100.0]
[  93.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.9]

11,100 
100
[  88.4]

12,557 

12,600 
c (            
13,046  
100
[ 100.0]
[  91.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  94.5]

12,673 
100
[  98.5]

12,866 

12,900 
d (            
14,200  
100
[ 100.0]
[  97.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

13,873 
100
[ 114.2]

12,148 

12,100 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近    0.0 環境     -22.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.19 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -7.0 環境       0.0
画地      -0.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -3.0 環境      +8.0
画地      -5.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     +12.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      12,800 円/㎡]  



鹿児島 -22 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地を含む近隣地域は、市郊外部に位置する市街化調整区域内の住宅地域である。中心市街地へのアクセ
スに劣る等、その地域の特性及び行政的条件からアパート等の賃貸用不動産は見受けられず、賃貸市場が成立し
ていないことから収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 鹿児島 -22 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  鹿児島市小山田町9458番8
3400000140378-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考