令和6年1月12日　提出 鹿児島 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -21 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 65,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市下伊敷３丁目８２１番 ｢下伊敷３－１８－３１｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 鹿児島中央 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 鹿児島中央駅北方 4.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 下伊敷地区の住宅地域である。街区整然性等には劣るものの、地価水準が比較的安価なことから需要者からの一 定の引き合いは見込まれる。当面は現状の地域性を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、下伊敷地区を中心とする住宅地域と判定した。需要者の中心は、鹿児島市内で戸建住宅用地を求める個 人である。比較的需要者からの選好性に優る玉江小学校校区にあり、商業施設にも比較的近接するが、街区整然性等に は劣る。需要は緩やかに減退傾向にあり、地価も横ばい乃至微下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地が総 額で１０００から１５００万円程度、新築戸建住宅で２５００から３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本件では下伊敷地区の対象標準地に比較的近接する事例等からの査定価格を関連づけて得た価格を標準に 決定しており、説得力に特に優る。なお、収益価格は、第１種低層住居専用地域にあり、経済合理的な賃貸用共同住宅 の建設が非合理的な地域であることから、求めることができなかった。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準 価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 87.8] [101.0] 100 66,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減少傾向だが、市中心部を中心に高 値取引も見られ、概ね地価は安定的に推移し ている。他方、一部郊外部等は需要が散発的 で地価下落傾向。 概ね現状の地域性を維持している。街区整然 性等にはやや劣るも、幹線道路や商業施設に は比較的近接する。需給関係は概ね安定して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％