鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
鹿児島 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 -9

鹿児島県

鹿児島第２

氏名

不動産鑑定士　平良　義文

TEL.

鑑定評価額

35,800,000 円

１㎡当たりの価格

120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市小松原２丁目１８番１５｢小松原２－１８－２２｣				②地積　(㎡)	298 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域	北東6.1m市道	水道、ガス、下水	谷山 930m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 120 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北６．１ｍ
市道

交通

施設

谷山駅北東方

930m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、一般住宅のほかにアパートも見られる住宅地域で、街区画地が整然とし熟成度も高く、宅地需要は
堅調に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 121,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小松原２丁目を中心に、産業道路（県道２１７号）の北西側一円の住宅地域である。需要者の中心は自己
の居住用目的で、市内に勤務先を有する個人である。当該地区は生活利便性が良好で、駅や電停等は徒歩圏内にあるた
め宅地需要は堅調に推移し、地価は強含みで推移している。土地の中心価格帯は対象地程度の規模で３，６００万円前
後、小規模な区画の土地で２，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

環境条件の良い住宅地域で、周辺には古い共同住宅も多く見られる地域であるが、投下資本に見合う賃料水準が形成さ
れていないことより収益価格は低位に求められた。比準価格は、代替競争関係が強い取引事例を採用しており説得力が
高いと判断する。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、広域的な検討も踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

かごしま国体は多数の参加者が集まって大会
を盛り上げ、コロナからの回復を強く印象付
けた。

鹿児島市の推計人口はわずかではあるが減少
が続いている。他の市町村と比較して減少率
は低い。

個別的要因の変化は特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０５４６２０１ -81649	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１住居立地適正化計画区 (60,200)
b	１２３０８４６２０１ -91041	鹿児島市		建付地	（　）	不整形	北東16m市道、北西6m、角地		１住居 (70,200)
c	１２３０７４６２０１ -86908	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東4m、角地		準工特別用途地区立地適正化計画区 (70,200)
d	１２３０８４６２０１ -91154	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、南西5m、角地		２中専 (70,200)
e	１２３０８４６２０１ -91042	鹿児島市		更地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,943	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	143,978	100 [ 121.1]	118,892	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 108,495	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	118,979	100 [ 100.9]	117,918		120,000
c	(　 ) 163,574	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	156,020	100 [ 131.0]	119,099		121,000
d	(　 ) 173,611	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	171,909	100 [ 141.2]	121,749		124,000
e	(　 ) 118,835	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,023	100 [ 100.9]	118,952		121,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 121,000 円／㎡]

鹿児島 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,693,991	1,104,802	4,589,189	3,876,000	713,189	（　0.9699） 691,722	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	14,717,489 円　　　　（　 49,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	165.00	ＬＳ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	298 ㎡	16.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約５５㎡と想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	165.00	100.0	165.00	1,514	249,810	2.0	499,620
							0.0	0
～ 2	住宅	165.00	100.0	165.00	1,550	255,750	2.0	511,500
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		505,560		1,011,120
								0

⑨年額支払賃料	505,560 円　×　12ヶ月　＝　 6,066,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,066,720 円　　×　　 6.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 382,203 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,684,517 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,011,120 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,474 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,693,991 円　　　　（　 19,107 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収６　　　　-85	1,384 ( 1,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,384	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,517 円/㎡　月額支払賃料（　 1,514 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収６　　　　-180	1,957 ( 1,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,881
c	鹿児島収６　　　　-149	1,012 ( 1,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	1,287

鹿児島 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,000 円	51,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	182,002 円	6,066,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 81,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 433,500 円	51,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,000 円	51,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,000 円	51,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,104,802 円　（　　　　　　 3,707 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0760	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,876,000 円（　　　　　 13,007 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,693,991 円
②総費用	1,104,802 円
③純収益　①－②	4,589,189 円
④建物等に帰属する純収益	3,876,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	713,189 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	691,722 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,321 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,717,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鹿児島 -9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鹿児島市小松原二丁目１８番１５	3400005307862-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
鹿児島 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 -9

鹿児島県

鹿児島第２

氏名

不動産鑑定士　徳山　哲朗

TEL.

鑑定評価額

35,800,000 円

１㎡当たりの価格

120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市小松原２丁目１８番１５｢小松原２－１８－２２｣				②地積　(㎡)	298 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域	北東6.1m市道	水道、ガス、下水	谷山 930m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 120 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
．１ｍ市道

交通

施設

谷山駅北東方

930m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市電谷山駅近くの利便性が高い住宅地域で、今後も同様の特性を維持すると予測する。人口は微減傾向にあるも
のの、当該地域の宅地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小松原地区を中心としたＪＲ谷山駅及び市電谷山駅周辺の住宅地域が圏域である。需要者の中心は、鹿
児島市一円の給与所得者である。人口は微減傾向にあるものの、各種交通施設に近接し利便性が高く、ＪＲ谷山駅周辺
の再開発が進行中の当該地域の宅地需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地が２００㎡程度
で２，５００万円程度、新築の戸建物件では、４，０００万円～５，０００万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

居住目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。従って、比準価格は市
場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、対象地周辺は戸建及び共同住宅が混在する地域として熟成して
いるが、元本価値に見合う家賃収入が得にくく、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価
格は参考に留め、広域的に周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境が改善する下で、緩やかな回
復が続くことが期待される。また、物価上昇
や中東地域をめぐる情勢等の影響に十分注意
する必要がある。

市電谷山駅近くの住宅地域で、地域要因に変
動はない。人口は微減傾向にあるが、主要交
通施設に近い当該地域の宅地需要は堅調に推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０８４６２０１ -91042	鹿児島市		更地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２３０９４６２０１ -74570	鹿児島市		更地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		準工特別用途地区立地適正化計画区 (60,200)
c	１２２１０４６２０１ -76551	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	北東6.5m市道、中間画地		準工特別用途地区浸水想定区域 (60,200)
d	１２２０７４６２０１ -86207	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	１２２０１４６２０１ -82041	鹿児島市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,835	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,142	100 [ 109.2]	110,020	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 124,961	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	120,558	100 [ 98.9]	121,899		124,000
c	(　 ) 109,209	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	110,494	100 [ 103.0]	107,276		109,000
d	(　 ) 122,400	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	120,535	100 [ 102.0]	118,172		121,000
e	(　 ) 127,993	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	131,507	100 [ 100.0]	131,507		134,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

鹿児島 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,716,291	1,105,514	4,610,777	3,876,000	734,777	（　0.9699） 712,660	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	15,162,979 円　　　　（　 50,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	165.00	ＬＳ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	298 ㎡	16.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫタイプ（約５５㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	165.00	100.0	165.00	1,538	253,770	2.0	507,540
							0.0	0
2～ 2	住宅	165.00	100.0	165.00	1,538	253,770	2.0	507,540
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		507,540		1,015,080
								0

⑨年額支払賃料	507,540 円　×　12ヶ月　＝　 6,090,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,090,480 円　　×　　 6.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 383,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,706,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,015,080 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,511 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,716,291 円　　　　（　 19,182 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収６　　　　-85	1,384 ( 1,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,271	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,541 円/㎡　月額支払賃料（　 1,538 円/㎡）　基準階 2 F B
b	鹿児島収６　　　　-180	1,957 ( 1,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,913
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,000 円	51,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	182,714 円	6,090,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 81,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 433,500 円	51,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,000 円	51,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,000 円	51,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,105,514 円　（　　　　　　 3,710 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0760	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,876,000 円（　　　　　 13,007 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,716,291 円
②総費用	1,105,514 円
③純収益　①－②	4,610,777 円
④建物等に帰属する純収益	3,876,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	734,777 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	712,660 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,391 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,162,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鹿児島 -9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鹿児島市小松原二丁目１８番１５	3400005307862-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考