令和6年1月15日　提出 鹿児島 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -7 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　尚志   TEL.

鑑定評価額 7,240,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市吉野町７３１番２ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 西6m私道 水道、ガス 鹿児島 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ私道 交通 施設 鹿児島駅北西方 5.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 吉野地区内の戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域。道路の連続性は劣るが、土地区画整理事業が完了した地域と 比較すると相対的に割安感があり、一定の需要が見込まれる。地価はやや上昇すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吉野地区の戸建住宅地域。需要者の中心は、自己居住目的の市内事業所に勤務する給与所得者が大半と考 えられる。近隣地域は、吉野台地の西側に位置し、周囲は起伏のある地形で、下水道などの生活基盤が未整備な住宅地 も存する。土地区画整理事業が完了した地域と比較すると相対的に割安感があるため、宅地需要は堅調である。取引の 中心となる価格帯は、土地は７００万円前後、新築住宅は小規模なもので２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の戸建住宅が大半を占め、収益目的のアパート建設は少ない地域のため、賃貸市場は未成熟であり収益還元法 は適用できなかった。一方、取引事例比較法は実際の取引価格をもとに求めたもので、自用目的の取引が大半である地 域の実情を反映しており、説得力のある価格である。本件では比準価格を採用し、鹿児島市北部の最近における住宅地 の価格動向との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 行動制限緩和を受けて、経済活動は持ち直し ている。旧鹿児島市南部の住宅地域は強含み で推移している。工業地域も不動産取引が増 加している。 下水道が未整備なものの、吉野地区内の区画 整理事業が完了した住宅地域と比較して相対 的に割安なため、宅地需要は堅調、地価はや や上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％