別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿児島 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 -6 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真悟   TEL.
鑑定評価額 58,600,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市大竜町４番５
｢大竜町４－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ1		 一般住宅等が建ち並
ぶ閑静な住宅地域
 北6.1m市道 水道、ガス、下水 鹿児島

660m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６．１
ｍ市道		 交通

施設		 鹿児島駅北西方

660m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の他、共同住宅も見られる旧来からの既成住宅地域。比較的規模が大きい画地についてはマンション用
地としての需要も認められる。住宅地需要は堅調であり、地価は横ばい～上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     79,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市平野部の北部を中心とした既成住宅地域である。需要者の中心は鹿児島市内に居住する自用目
的の勤労者、個人事業主等である。旧来からの住宅地域で、中心市街地に近く生活利便性も高いことから、住宅地とし
ての需要は堅調である。比較的規模が大きい画地については、開発業者によるマンション用地として需要も認められる
。需要の中心となる価格帯は、土地の規模等まちまちで見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 多数の取引事例を時系列的に分析し、規範性の高い事例を選択のうえ求められた比準価格は市場の実勢を反映した実証
的かつ客観的な価格である。一方、収益価格は元本価値に見合う賃料収入が得られるほど賃貸市場は成熟しておらず、
やや低位に求められたものと思料する。よって実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、広域的な
価格水準バランスの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鹿児島市の人口は減少傾向。県内景況は消費
、観光が回復、投資、雇用は横ばい、生産、
畜産が低迷。引き続き、物価高騰による影響
が注視される。

地域要因に目立った変化は特にない。生活利
便性の高さやマンション用地需要から住宅地
需要は堅調、地価は横ばい～上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
４６２０１
-90823		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西8.5m市道
、東5.8m、
角地
２中専

(70,200)
b １２３０９
４６２０１
-74613		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m市道、
北東4m、角地
２中専

(70,160)
c １２３０７
４６２０１
-86904		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東5.5m市道
、中間画地
２中専

(60,200)
d １２３０６
４６２０１
-91344		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
e １２３０８
４６２０１
-91197		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15.5m市
道、南西4m、
角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,136  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
136,136 		 100
[  81.6]
166,833 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
167,000 
b (　           ) 
173,447  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
170,213 		 100
[  98.0]
173,687 
174,000 
c (　           ) 
154,856  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
155,011 		 100
[  78.4]
197,718 
198,000 
d (　           ) 
106,826  		 100
[  90.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
123,641 		 100
[  80.0]
154,551 
155,000 
e (　           ) 
151,577  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 119.0]
150,453 		 100
[  88.4]
170,196 
170,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d その他

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　 +10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    171,000 円／㎡]  



鹿児島 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,953,968 
1,910,403 
7,043,565 
5,673,580 
1,369,985 		 （　0.9504）
1,302,034 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     27,702,851 円　　　　（　     79,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 121.00 ＲＣ4 484.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   349 ㎡     16.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   6.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ約５５㎡の共同住宅 ⑦有効率　  90.9 ％
の理由		 類似不動産の標準的な有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
121.00 
90.9 
109.99 
1,807 
198,752 		 2.0  397,504 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
121.00 
90.9 
109.99 
1,807 
198,752 		 2.0  397,504 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
121.00 
90.9 
109.99 
1,807 
198,752 		 2.0  397,504 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
121.00 
90.9 
109.99 
1,807 
198,752 		 2.0  397,504 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
484.00 
90.9 
439.96 

795,008 		 1,590,016 
0 
⑨年額支払賃料        795,008 円　×　12ヶ月　＝　       9,540,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     439.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,540,096 円　　×　　   6.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       601,026 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,939,070 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,590,016 円　×　　  93.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,898 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,953,968 円　　　　（　        25,656 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-41		 1,573  
(   1,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,788 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,810 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,807 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-136		 1,566  
(   1,566) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,842 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 541,200 円  　　　　     90,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 286,203 円  　　　        9,540,096　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      135,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      766,700 円  　　　　     90,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,200 円  　　　　     90,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,200 円  　　　　     90,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,910,403 円　（　　　　　　         5,474 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 181,000 円／㎡　×　     484.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,673,580 円  
（　　　　　        16,257 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,953,968 円      
②総費用 1,910,403 円      
③純収益　①－② 7,043,565 円      
④建物等に帰属する純収益 5,673,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,369,985 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,302,034 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,731 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,702,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      79,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市大竜町４番５
 3400000193828-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿児島 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 -6 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　山口　幸太郎   TEL.
鑑定評価額 58,600,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿児島市大竜町４番５
｢大竜町４－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ1		 一般住宅等が建ち並
ぶ閑静な住宅地域
 北6.1m市道 水道、ガス、下水 鹿児島

660m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６．１
ｍ市道		 交通

施設		 鹿児島駅北西方

660m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほか、共同住宅も見られる旧来からの既成住宅地域。学校、商店街に近く閑静で、しかも利便性の良
い地域であることから宅地需要は比較的堅調である。地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     74,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島中央駅の北西方、大竜地区及びその周辺の低地から高台にかけての住宅地域一円が中心。需要者
の中心は住宅を求める個人である。古くからの住宅地域であり、小学校、商店街に近く、利便性は良い。地価の割安感
もあり、最近はやや上昇傾向である。需要の中心となる価格帯は、土地が３０００万円から４０００万円程度、新築の
戸建物件はほとんど見られないが、５０００万円から６０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の信頼性の高い事例を標準に決定しており、最近の市場動向を反映する実証的価
格である。収益価格については、元本価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に求められたものと思料する。
よって、市場性を反映する実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、取引動向や周辺の標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨年５月のコロナ５類引き下げによる経済活
動の再開もあり、県内景況は全体としては回
復傾向にある。特に消費、観光関連は回復し
ている。

周辺ではマンション建設も見られる。小学校
、商店街に近い立地条件の良さから、自宅用
敷地、収益物件用敷地とも宅地の需要は根強
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿児島 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１１
４６２０１
-94007		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １２３０７
４６２０１
-86904		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東5.5m市道
、中間画地
２中専

(60,200)
c １２１１２
４６２０１
-94667		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d １２２１０
４６２０１
-77071		 鹿児島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7m市道、
南東8m、角地
２住居

(80,300)
e １２２０３
４６２０１
-76667		 鹿児島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西4m、角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
165,502  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
166,826 		 100
[  99.0]
168,511 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
169,000 
b (　           ) 
154,856  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
155,011 		 100
[  94.1]
164,730 
165,000 
c (　           ) 
158,432  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
157,034 		 100
[  94.1]
166,880 
167,000 
d (　           ) 
129,702  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.5]
137,308 		 100
[  87.3]
157,283 
157,000 
e (　           ) 
212,384  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 131.3]
163,534 		 100
[  97.0]
168,592 
169,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +31.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    168,000 円／㎡]  



鹿児島 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,830,078 
1,899,043 
6,931,035 
5,642,130 
1,288,905 		 （　0.9504）
1,224,975 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     26,063,298 円　　　　（　     74,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿児島 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 ＲＣ4 484.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   349 ㎡     16.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   6.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ約５５㎡を想定 ⑦有効率　  90.9 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的な割合。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
121.00 
90.9 
109.99 
1,782 
196,002 		 2.0  392,004 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
121.00 
90.9 
109.99 
1,782 
196,002 		 2.0  392,004 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
121.00 
90.9 
109.99 
1,782 
196,002 		 2.0  392,004 
0.0  0 

 4～ 4
121.00 
90.9 
109.99 
1,782 
196,002 		 2.0  392,004 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
484.00 
90.9 
439.96 

784,008 		 1,568,016 
0 
⑨年額支払賃料        784,008 円　×　12ヶ月　＝　       9,408,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     439.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,408,096 円　　×　　   6.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       592,710 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,815,386 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,568,016 円　×　　  93.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,692 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,830,078 円　　　　（　        25,301 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿児島収６
　　　　-41		 1,573  
(   1,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,748 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,785 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,782 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 鹿児島収６
　　　　-136		 1,566  
(   1,566) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,842 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鹿児島 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 538,200 円  　　　　     89,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 282,243 円  　　　        9,408,096　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      136,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      762,400 円  　　　　     89,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        89,700 円  　　　　     89,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,700 円  　　　　     89,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,899,043 円　（　　　　　　         5,441 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     484.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,642,130 円  
（　　　　　        16,167 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,830,078 円      
②総費用 1,899,043 円      
③純収益　①－② 6,931,035 円      
④建物等に帰属する純収益 5,642,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,288,905 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,224,975 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,510 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,063,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      74,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿児島 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市大竜町４番５
 3400000193828-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考