令和6年1月15日　提出 門川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門川 5-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長濱　宏昭   TEL.

鑑定評価額 4,330,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東臼杵郡門川町東栄町２丁目３番４ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 台形 1:2.5 店舗兼住宅 ＲＣ2 店舗併用住宅が建ち 並ぶ駅前の商業地域 東7m町道 水道 門川 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 門川駅　南西方 170m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、門川町中心部の繁華性のやや劣る商業地域である。新規需要は殆ど期待できないが、地価水準は底 値圏にあり横ばい推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門川町の普通商業地域及び住商混在地域。需要者の中心は地縁性を持つ法人、個人事業主である。近年 は郊外型大型店舗の進出による中心商店街の空洞化が顕著であり、空地、空店舗が目立つ。さらに、地域経済低迷によ る個人消費の伸び悩みも重なり需要は弱含みである。取引価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだ せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、門川町中心部に形成された低層の店舗が連たんする商業地域である。周辺地域の賃貸市場は未成熟であり 、自用物件が殆どの為、収益方式からの試算は困難である。比準価格は、周辺類似地域内の取引事例から求めたもので 、近隣地域との間に代替・競争等の関係が認められ規範性が高い。したがって、試算価格の調整に当っては、比準価格 を中心に、前年公示価格等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気動向は、円安、物価上昇の影響で 消費には一部弱い動きが見られる。従って不 動産市場への影響が懸念される。 門川町中心部の旧来からの商業地である。地 価は横ばい傾向で推移している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％