令和6年1月15日　提出 川南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川南 -2 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　古清水　賢一   TEL.

鑑定評価額 2,080,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 児湯郡川南町大字川南字新橋１９４０５番６ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東6m道路 水道、下水 川南 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ道 路 交通 施設 川南駅　北西方 3.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、町中心部に近接する既成住宅地域である。地域内人口が減少する一方で外部からの転入は少ないが 底値感から地価は横這いで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川南町及び周辺の児湯郡内の中心部を外延的に取り巻く既成住宅地域である。需要者の中心は川南町内 の居住者が大半を占めており、圏外からの転入は少ない。圏内において小規模開発による住宅供給が散見されるが、地 域人口の減少等の影響を受け土地取引は低調である。地価は底値感から概ね横這いで推移しており、土地は２００万円 程度、新築の戸建ては１，５００万円～２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主に空地も残る地域である。地価水準が総じて低く、持家志向が高い地域であり収益物件がほと んどみられないことから、収益還元法の適用は断念した。価格の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準 とし、さらに代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川南 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [116.3] [102.0] 100 9,030  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響がみられるものの、県内の個 人消費及び雇用情勢は改善しつつある。生産 活動は海外需要の減少などの影響がみられ弱 含みである。 当該地域は中心部に比較的近い既成住宅地域 であり、地域要因に大きな変動は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％