令和6年1月15日　提出 川南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川南 -1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　古清水　賢一   TEL.

鑑定評価額 4,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 児湯郡川南町大字川南字出水原１３５５８番１９ ②地積 　(㎡) 385   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の多く見ら れる古くからの住宅 地域 東7m町道、背面道 水道、下水 川南 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ町 道 交通 施設 川南駅　北西方 3.8km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、川南町中心部の既成住宅地域である。地域要因に特段の変動要因は見られないものの、底値感から 地価は横這いで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川南町及び周辺の児湯郡内のやや広域的な圏域に所在する住宅地域である。需要者の中心は川南町内の 居住者が大半を占めており、圏外からの転入は少ない。圏内において小規模開発による住宅供給が散見されるものの、 地域人口の減少等の影響を受け土地取引は低調である。土地は４００万円程度、新築の戸建ては２，５００万円前後の 物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅を中心とするほか一部に共同住宅も散見される住宅地域であるが、自己所有目的の取引が大半で 賃貸市場が未成熟であり、収益性を前提とした価格形成がなされていない。よって収益還元法は適用せず、市場性を反 映した比準価格を標準とし、前年標準価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響がみられるものの、県内の個 人消費及び雇用情勢は改善しつつある。生産 活動は海外需要の減少などの影響がみられ弱 含みである。 中心部に存する既成住宅地域であり、特に大 きな変化は認められないが、底値感から地価 は概ね横這いで推移していくものと予測され る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％