令和6年1月15日　提出 高鍋 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高鍋 5-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　古清水　賢一   TEL.

鑑定評価額 9,070,000 円  １㎡当たりの価格 34,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 児湯郡高鍋町大字北高鍋字小鶴１３８１番３ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 1:1 店舗兼事務所 Ｓ2 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ商業地域 西18m町道 水道、下水 高鍋 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ町道 交通 施設 高鍋駅　北西方 2.5km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小売店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域である。長引く景気低迷の影響により商業地需要は減退して いることから、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高鍋町及び隣接町の中心部を通る幹線沿い及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は町内の個人 事業者で、一部、県内外の法人も見られる。中心地に位置する幹線沿いで低層店舗等が見られるが、近年、商業地需要 の拡散化傾向は顕著であり、空室率の増加、店舗経営者の高齢化、後継者不足により需要は低迷している。需要の中心 となる価格帯は、取引に事情を含むものも多く見られるため具体的には見出せない状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は地元の個人事業者を主とする自用の店舗が中心であり、新規出店等もほとんどなく、商業事業者向けの賃貸 市場は未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例から比 準した取引価格は、市場性を反映した実証的な価格である。よって試算価格の調整にあたっては、比準価格を標準とし 、さらに代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西都 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 88.2] [100.0] 100 33,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響がみられるものの、県内の個 人消費及び雇用情勢は改善しつつある。生産 活動は海外需要の減少などの影響がみられ弱 含みである。 顧客の流出、商業収益性の低下等により、需 要は低調であり、地価は弱含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％