令和6年1月15日　提出 高原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高原 -2 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　戸野　由紀子   TEL.

鑑定評価額 3,280,000 円  １㎡当たりの価格 4,730 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西諸県郡高原町大字西麓字原ノ出口２１０７番１外 ②地積 　(㎡) 694   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東4.5m町道 水道 高原 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ　町道 交通 施設 高原駅　北東方 2.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、幹線道路背後に位置する農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。地域要因に特段の変動は認めら れないものの、住宅地の需要は低迷しており、地価は今後も下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,730 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高原町及び隣接する小林市の住宅地域である。主たる需要者は、同一需給圏内に地縁を有する個人であ る。農家住宅が中心の旧来の住宅地域であり、圏外からの転入者はほとんど見られない。町内の人口減少、高齢化が進 んでおり、住宅地の需要は低迷していることから、地価は下落傾向が継続している。取引自体が少なく、また、個別事 情を反映して取引の価格帯にはばらつきがあるため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、広域的に収集した信頼性のある取引事例を採用し導出した価格であり、市場性を反映している。一方で、 近隣地域は農家住宅を主とする地域であり、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。鑑定評価額の 決定にあたっては、快適性等を指標とした自己使用目的の取引が中心であることから、市場参加者の属性を踏まえて市 場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格及び前年公示価格からの検討を踏まえ、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,600 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [101.0] 100 [157.9] [100.0] 100 4,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は物価上昇の影響がみられるものの 、経済活動の正常化等を背景として、景気は 緩やかに回復している。 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地 域要因に大きな変動はないものの、少子高齢 化等の影響により住宅地の需要は低迷してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％