令和6年1月15日　提出 三股 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三股 5-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　西村　哲治   TEL.

鑑定評価額 2,520,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北諸県郡三股町大字樺山字射場前４５３１番４ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:1 店舗 Ｗ1 小規模小売店舗が建 ち並ぶ近隣商業地域 南11m町道 水道、下水 三股 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ町道 交通 施設 三股駅　南方 200m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は三股駅に近接し、銀行や郵便局など利便施設も立地する地域で、地域内の商業地需要は比較的安定的 に推移している。地価は当面の間、概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三股町及び都城市郊外の商業地域。需要者の中心は、町内の個人及び法人事業者であるが、大中規模画 地においては、県内外の法人事業者も散見される。周辺地域に生活利便施設が多く立地していることもあって近隣地域 及びその周辺地域に存する商業地に対する需要は、比較的安定的に推移している。需要の中心価格帯は、近隣地域及び その周辺地域における商業地の取引が少なく、価格帯もまちまちであるため、見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模小売店舗が立地する近隣商業地域で、自用の店舗を中心としていることから、賃料水準の把握が困 難なため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用の店舗兼住宅を前提とした取引が中心であり、取引事例比較 法の適用において、同一需給圏内の類似地域等で信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、比準価格を採用し、代 表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 5-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [ 55.0] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三股町内の商業地域については、町西部に商 業集積が進んだ一方で、旧中心部では店舗立 地の空洞化傾向がみられる。 地域要因に特段の変動等はみられない。銀行 や郵便局など利便施設も立地する地域で、地 域内の商業地需要及び地価については安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％