令和6年1月15日　提出 三股 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三股 -1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　西村　哲治   TEL.

鑑定評価額 6,650,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北諸県郡三股町大字宮村字植木２９８３番１３ ②地積 　(㎡) 398   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西5m町道 水道 三股 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 三股駅　南西方 1.9km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はない。都城市のベッドタウン的な性 格も有するため、地域内の住宅地需要は概ね堅調で、地価は当面の間、横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三股町西部及び隣接する都城市一万城町などに存する住宅地域。需要者の中心は、三股町内及び隣接す る都城市内に就労及び居住する個人。三股町は自治体による子育て支援策が充実し、また、隣接する都城市一万城町な どと比較すると、住宅地価格に相対的な割安感もあることから、近隣地域及びその周辺地域における住宅地の需給は安 定している。需要の中心価格帯は、土地が６００～７００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の用途地域は第１種低層住居専用地域で、自己所有の戸建住宅が多い住宅地域であり、賃料水準の把握が困難 なため、収益価格は試算しなかった。近隣地域は快適性を指標とした自用目的の取引が多い地域で、取引事例比較法の 適用において、同一需給圏内の類似地域等で信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、比準価格を採用し、代表標 準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [ 71.3] [101.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三股町は都城市のベッドタウンとしての機能 も有し、地方公共団体による手厚い子育て支 援策などの影響もあって、人口の微増傾向が 続いている。 地域要因に特段の変動等はみられない。町西 部で子育て世帯を中心に転入超過状況もあり 、住宅地需要は比較的高く、地価は若干の上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -18.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％