別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西都 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西都 5-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　古清水　史子   TEL.
鑑定評価額 5,920,000 円  １㎡当たりの価格 29,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 24,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西都市小野崎１丁目６１番
 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小売店舗、飲食店等
が見られる商業地域
 南東18m市道 水道、下水 宮交バス中央公民館前
停留所
130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 宮交バス中央公民館前
停留所　北東方
130m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 西都市商業地の拡散化傾向は顕著であり、郊外の幹線沿いに大型店舗の集積が進んでいる一方で、近隣地域内の
小規模店舗等は経営難や店舗経営者の高齢化等抱える問題は多く、需要は低調である。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西都市の中心商業地及び近隣の商住混在地域である。需要者は小規模画地については地元の個人事業者
が中心で、大中規模画地については県内外の法人が中心である。郊外の幹線沿いに大型店舗の集積が進み、近隣地域の
ような個人商店を中心とする地元商店街の競争力はやや厳しい状況にあり、需要は低調である。取引自体が少ない上に
取引価格にも幅が見られ、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線沿いの中小規模画地に低層店舗・飲食店等が建ち並ぶ商業地域である。一部に店舗兼共同住宅等も見ら
れるが、中低層利用が一般的であり、収益性を目的とした高層利用はあまり図られておらず、新規の商業事業者向けの
賃貸市場は需要に乏しい。よって収益還元法は適用せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年公示価格からの
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の影響がみられるものの、県内の個
人消費及び雇用情勢は改善しつつある。生産
活動は海外需要の減少などの影響がみられ弱
含みである。

地元住民を顧客とする個人商店の割合が高く
、アーケード商店街であり、画地規模が小さ
く高層化も図られていないため、収益性は低
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西都 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
４５２０８
-83998		 西都市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西12m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,300)
b １２３０８
４５２０８
-93952		 西都市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東12.5m市
道、中間画地
（都） 近商

(90,300)
c １２３０７
４５２０８
-89706		 西都市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西6m、角地
（都） １住居

(70,200)
d １２３０９
４５４０１
-76923		 児湯郡高鍋町

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西15m国道、
北東3m、
二方路
（都） 準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,283  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
26,283 		 100
[  86.4]
30,420 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
30,400 
b (　           ) 
19,799  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
20,863 		 100
[  70.6]
29,551 
29,600 
c (　           ) 
17,757  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.8]
18,535 		 100
[  63.8]
29,052 
29,100 
d (　           ) 
27,273  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
27,830 		 100
[  92.8]
29,989 
30,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,900 円／㎡]  



西都 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 西都市中心部の旧来からの商業地域であり、一部に核店舗となる大型店も存するが、個人経営の小規模店舗の割
合が高く、自用店舗がほとんどで賃貸市場が未成熟であるため非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 西都 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西都市小野崎一丁目６１番
 3511000110102-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西都 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西都 5-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　中武　誠   TEL.
鑑定評価額 5,940,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 24,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西都市小野崎１丁目６１番
 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小売店舗、飲食店等
が見られる商業地域
 南東18m市道 水道、下水 宮交バス中央公民館前
停留所
130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 宮交バス中央公民館前
停留所　北東方
130m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、アーケード街を中心に小売店舗や飲食店舗等が見られる西都市の中心商業地域である。商店街の需
要は低調であるものの、底値水準に近づいていることもあり、地価は若干の下落で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西都市内全域の商業地域及び周辺市町の商業地域である。需要者は西都市内に地縁性を有する個人、法
人事業者を中心に、一部県内外に資本をもつ企業等である。市中心部に形成された旧来の商店街は、地域経済の低迷等
に伴い空洞化が進行して空き店舗が目立ち、中心商業地に対する需要は低い。また、西都市内の商業地の取引件数は非
常に少ないことから、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 付近は市中心部に形成された小売店舗を中心とする商業地域で、総じて自用の店舗が多く、賃貸市場が成熟していない
ことから、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は西都市内の商業系用途で取引された事例から試算した実証
的な価格で、信頼性が高い。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年標
準地価格も考慮して、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化等を背景として緩やかに回
復しつつあるものの、物価上昇に加え、海外
の動向等の下押しリスクに注意が必要である
。

アーケード内の空き店舗も多く見られるもの
の、地価は底値感があり、若干の下落傾向で
推移している。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西都 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
４５２０８
-83998		 西都市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西12m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,300)
b １２３０８
４５２０８
-93952		 西都市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東12.5m市
道、中間画地
（都） 近商

(90,300)
c １２３０９
４５４０１
-76923		 児湯郡高鍋町

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西15m国道、
北東3m、
二方路
（都） 準工

(70,200)
d １２３０６
４５３８２
-93495		 東諸県郡国富町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西14m町道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,283  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
26,283 		 100
[  86.4]
30,420 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
30,400 
b (　           ) 
19,799  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
20,863 		 100
[  70.6]
29,551 
29,600 
c (　           ) 
27,273  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
27,830 		 100
[  92.8]
29,989 
30,000 
d (　           ) 
28,241  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
28,241 		 100
[  94.0]
30,044 
30,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     30,000 円／㎡]  



西都 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 当該地域は小規模な小売店舗が多く、適切な賃貸事例の収集が難しく収益性からの検討が困難であること等から
、収益還元法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 西都 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西都市小野崎一丁目６１番
 3511000110102-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考